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3 novembre 2016

Omessa proroga (tacita) contratto soggetto a cedolare secca

cedolare secca
Domanda - Sono proprietario di un immobile locato a canone concordato scaduto il 31/01/2016 e ho dimenticato di comunicare all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate la proroga biennale dello stesso, per il quale in sede di prima registrazione avevo optato al regime della cedolare secca. Avendo intenzione di mantenere per il periodo di proroga tale regime fiscale, alla luce delle novità introdotte dal Decreto Legislativo 158/2015 chiedo quale sia il ravvedimento applicabile per comunicazione effettuata in ritardo.
Risposta – La durata minima dei contratti di locazione a canone concordato è di 3 anni + 2 di proroga tacita, il che significa che alla scadenza dei primi tre anni il contratto stesso si proroga tacitamente ed alle stesse condizioni per altri due anni, salvo possibilità per le parti di non rinnovo da comunicarsi per iscritto all’altra entro un determinato lasso di tempo prima della scadenza. Se la locazione non è soggetta a cedolare, alla scadenza dei primi 3 anni, occorre provvedere a versare la dovuta imposta di registro ed a comunicarne la proroga all’Agenzia delle Entrate (lo stesso ufficio in cui il contratto è stato registrato) mediante presentazione dl Modello RLI. Stessa cosa deve avvenire nel caso in cui il contratto da prorogare è soggetto a cedolare secca, con la differenza che in tal caso nessun imposta di registro va versata (il regime della cedolare non comporta il versamento dell’imposta di registro poiché ne rappresenta un’imposta sostitutiva). In tal caso, dunque, il locatore deve semplicemente limitarsi a comunicare la proroga (tacita) con Modello RLI in cui rinnova l’opzione per la cedolare. Tale adempimento va fatto entro 30 giorni dalla data di scadenza dei primi 3 anni. Dunque, il lettore entro i successivi 30 giorni dal 31 gennaio 2016, doveva eseguire il predetto adempimento ma non lo ha fatto.

Lo stesso lettore avrebbe potuto rimediare applicando il c.d. istituto della remissione in bonis. Si tratta di una forma di ravvedimento che consente al contribuente di rimediare alla dimenticanza presentando il modello RLI entro il termine di scadenza della prima dichiarazione dei redditi utile, versando una sanzione pari a 250 euro. Nel caso del lettore, il primo termine utile era il 30/09/2016 (termine entro cui andava presentata la dichiarazione dei redditi riferita al 2015). Tuttavia, avendo questi lasciato passare anche tale scadenza senza aver rimediato attraverso la remissione in bonis, almeno per la prima delle altre due annualità della proroga non può applicare il regime della cedolare mentre potrà accedere al regime opzionale solo per l’annualità successiva. Pertanto per la prima delle due annualità di proroga il contratto va assoggettato a tassazione ordinaria con conseguente imposta di registro dovuta.

Ne consegue che ad oggi, il lettore dovrà regolarizzare l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta per la proroga (ricorrendo al ravvedimento operoso) e presentare il Modello RLI alle Entrate. Potrà poi esercitare di nuovo l’opzione (tramite modello RLI) alla scadenza della prima delle due annualità di proroga e prima che scada il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per la seconda annualità.
Autore: PASQUALE PIRONE
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