Società semplici: la cessione dei terreni in dichiarazione dei redditi

Ai sensi dell’art. 67 TUIR, per le società semplici, costituiscono redditi diversi (e quindi va compilato il quadro RL del Modello Redditi SP): le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici (comma 1 lett. a); le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (comma 1 lett. b).

L’indicazione della plusvalenza in dichiarazione – Lottizzare un terreno significa realizzare tutte quelle opere necessarie a renderlo edificabile. La plusvalenza realizzata (nel 2017) per la cessione di un terreno lottizzato (data dalla differenza tra il corrispettivo percepito ed il costo di acquisto del terreno aumentato di ogni altra spesa inerente) va indicata a colonna 1 del rigo RL4 del Modello Redditi SP/2018.

In colonna 1 del rigo RL5, invece, va indicata la plusvalenza realizzata (nel 2017) per la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati (compresi i terreni agricoli) o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione (art. 67, comma 1 lett. b) del TUIR). In tal caso si tenga presente che, nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione ai fini della individuazione del periodo di cinque anni occorre fare riferimento alla data di acquisto o costruzione degli immobili da parte del donante. Non vanno indicati nel rigo i corrispettivi delle cessioni se sulle plusvalenze realizzate è stata applicata e versata a cura del notaio, all’atto della cessione, l’imposta sostitutiva prevista dalla legge 23 dicembre 2005, n. 266. Inoltre, le istruzioni ministeriali al modello dichiarativo precisano che le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, vanno invece indicate nella sezione I del quadro RM.

L’indicazione delle spese – In colonna 2 dei due rispettivi righi RL4 e RL5 vanno poi indicate le “spese”. Queste sono costituite dal prezzo di acquisto o dal costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente (come ad esempio le spese notarili). Se la percezione della plusvalenza non avviene interamente nello stesso periodo d’imposta, le spese vanno calcolate proporzionalmente al corrispettivo percepito nel periodo d’imposta, anche se già sostenute, con ulteriore loro scomputo proporzionale in occasione della dichiarazione degli altri importi nei periodi d’imposta in cui ha luogo la relativa percezione.

Per i terreni che costituiscono oggetto di lottizzazione o di opere intese a renderli edificabili, se gli stessi sono stati acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio delle citate operazioni, si assume come prezzo di acquisto il valore normale del terreno al quinto anno anteriore.

Se il terreno è stato oggetto di rivalutazione si assume, quale costo di acquisto, il costo rivalutato come risultante dalla perizia di stima. Per i terreni acquisiti a titolo gratuito e per i fabbricati costruiti su terreni acquisiti a titolo gratuito si tiene conto del valore normale del terreno alla data di inizio delle operazioni che danno luogo a plusvalenza.

Si precisa, infine, che, per effetto delle modifiche apportate dal D.L. n. 223/2006, all’art. 68, comma 1 del TUIR per gli immobili di cui alla lett. b) dell’art. 67 del TUIR acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.