L'esperto risponde

11 gennaio 2019
Categorie: Finanziaria > Legge di Bilancio 2019

Aumento acconto cedolare secca: decorrenza

Autore: Pasquale Pirone
esperto - dubbio - domanda - quesito
Domanda – Da più parti leggo che la Legge di bilancio 2019 ha aumentato la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca, passando dall’attuale 95% al 100%. Mi chiedo se tale novità decorrerà già dall’acconto dovuto per il 2019.

Risposta – La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta della cedolare va fatta in sede di registrazione del contratto oppure anche successivamente, alla scadenza di ciascuna annualità ed entro i termini di versamento della relativa imposta di registro. Ai fini dell’efficacia della scelta, è necessario che il locatore comunichi preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata (salvo che l’intenzione di scegliere il regime in commento sia già indicata nel contratto di locazione) la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto stesso, incluso quello per adeguamento Istat.

In applicazione del regime, il canone di locazione percepito dal locatore, dunque, non è soggetto ad Irpef e relative addizionali, ma è soggetto ad “imposta sostitutiva” la quale è determinata applicando all’intero canone la relativa aliquota (21% o quella ridotta del 10%). In particolare quella del 10% si rende applicabile, a quei contratti a canone concordato stipulati, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia. Si applica, inoltre, anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) ed ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

La cedolare, come l’IRPEF, è liquidata a saldo ed acconto (I° acconto e II° o unico acconto). Il versamento avviene alle stesse scadenze previste per l’IRPEF. Quindi con riferimento al saldo cedolare 2018 ed acconti 2019, le scadenze sono le seguenti:
  • saldo cedolare secca 2018 e I° acconto 2019 – 30/06/2019 (o 31/07 con maggiorazione 0,40%);
  • II° o Unico acconto 2019 – 30/11/2019

Se i citati termini cadono in un giorno festivo si slitta al primo giorno lavorativo successivo.
A tal proposito si ricorda, infatti, che il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:
  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo complessivo dell’acconto è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo complessivo dell’acconto dovuto è superiore a 257,52 euro.

Nel secondo caso:
  • la prima, (40% dell’importo dovuto), va versata entro il 30 giugno;
  • la seconda, (del restante 60%), va pagata entro il 30 novembre.

Prima della manovra di bilancio 2019, la misura dell’acconto era pari al 95% della cedolare dovuta per l’anno precedente. Con la manovra di bilancio 2019 (Legge n. 145/2018), il legislatore ha innalzato la misura dell’acconto al 100% a decorrere dal 2021. Dunque, l’acconto cedolare secca per il 2019 sarà ancora pari al 95% della cedolare dovuta per il 2018.

Si ricorda inoltre che la stessa manovra 2019 ha esteso la possibilità di scegliere la cedolare anche ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (locali commerciali), di superficie fino a 600 metri quadrati (al netto delle pertinenze), e le relative pertinenze locate congiuntamente (ne sono esclusi, tuttavia, i contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risultava in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale). Prima della manovra la scelta della cedolare era limitata ai soli contratti di locazione aventi ad oggetto unità immobiliari abitative e relative pertinenze locate congiuntamente.
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