Il prestito vitalizio ipotecario

In questo periodo di crisi e soprattutto per i momenti che, purtroppo, potranno arrivare nel prossimo futuro, è opportuno conoscere gli strumenti giuridici che, già oggi, consentono di monetizzare immobilizzazioni che potrebbero consentire di superare mancanze di liquidità. Tra le principali immobilizzazioni di cui gli italiani dispongono vi sono naturalmente anche i beni immobili, come la casa, rispetto ai quali l'istituto del prestito vitalizio ipotecario, ai più sconosciuto, potrebbe rivestire un certo interesse, anche considerato che, a differenza della nuda proprietà, consente di mantenere comunque la proprietà del bene.


Cosa è il prestito vitalizio ipotecario- Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a medio e lungo termine, riservato a persone fisiche con età superiore a sessanta anni, il cui rimborso integrale, in un'unica soluzione, può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato, ovvero prima, qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia, o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore.

Al momento della morte gli eredi del soggetto finanziato potranno dunque scegliere se restituire il dovuto al finanziatore, ovvero lasciar vendere l'immobile al finanziatore, il quale si soddisferà poi sul ricavato della vendita.

Qualora, a seguito della vendita, si ricavi una somma superiore a quella del debito, le somme rimanenti dovranno essere attribuite agli eredi o al soggetto finanziato, mentre l'importo del debito residuo non può comunque superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute: si tratta di una clausola di salvaguardia per gli eredi, ai quali la banca non potrà pertanto chiedere nulla di più che le spese e dovrà accontentarsi del ricavato della vendita per la restituzione dell’importo finanziato e degli interessi.

Non possono accedere all’istituto le società, le associazioni e, in generale, tutte le persone “giuridiche”.

Disciplina giuridica applicabile - Il prestito vitalizio ipotecario è dunque una particolare forma di finanziamento a medio o lungo termine, ma può essere stipulato solo da determinate categorie di soggetti (persone fisiche over 60) ed il denaro ottenuto può essere utilizzato per qualsiasi finalità.

Si tratta quindi di una forma di “monetizzazione” del patrimonio immobiliare, attraverso la quale è possibile ottenere della liquidità, per la quale non vi sono vincoli di scopo, senza tuttavia rinunciare alla proprietà e al possesso del bene.

Questo tipo di finanziamento è riservato a determinati soggetti finanziatori, quali banche e, in generale, intermediari finanziari e il prestito si ottiene stipulando un contratto di finanziamento, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, che può essere concesso solo qualora il soggetto finanziato sia proprietario di un immobile ad uso abitativo (immobile residenziale) e solo se tale immobile non sia gravato da altre ipoteche, visto che in caso contrario l’ipoteca non potrebbe essere di primo grado.

La disciplina giuridica, anche fiscale, applicabile a tale contratto è dunque quella relativa ai finanziamenti a medio e lungo termine concessi dalle banche e garantiti da ipoteca su immobili, categoria alla quale appartengono anche i mutui immobiliari per l’acquisto della prima casa.

Disciplina fiscale - Proprio al fine di stimolare la stipula di questi contratti, nel 2015, sono state introdotte specifiche agevolazioni fiscali, rappresentate dalla possibilità di applicare l’imposta sostitutiva (art. 15 e 17 del Dpr. 601/73) prevista per i finanziamenti a medio lungo termine, con quindi esenzione dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dall’imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative, che invece, in via ordinaria, dovrebbero essere corrisposte.

L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti erogati. In base all'articolo 18 del DPR n. 601/73, se il prestito non si riferisce alla prima casa e relative pertinenze (ma, per es., ad una seconda casa), l'aliquota dell'imposta sostitutiva sale invece al 2% dell'ammontare finanziato.

Ai contraenti, comunque, resta l'opzione, al posto di versare l'imposta sostitutiva, di scegliere per iscritto nell'atto di finanziamento di pagare le imposte ordinarie di registro, di bollo, ipotecarie e catastali etc.

Aspetti negativi - Tra gli aspetti negativi fiscali, possiamo evidenziare i seguenti.

A parte le imposte dovute all’atto della costituzione del vincolo, dato che, come detto, la proprietà non viene trasferita, il proprietario dell’immobile su cui viene accesa l’ipoteca continuerà a pagare tutte le imposte sulla proprietà (Imu, Tasi, Tari e reddito fondiario).

Da evidenziare inoltre che, secondo l’interpretazione data dall’Agenzia delle Entrate (Circ. n. 15/2005), non potendo il prestito vitalizio essere equiparato al tipico contratto di mutuo, non dovrebbe spettare la detrazione pari al 19% degli interessi passivi.
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