Prima casa: possibile la prepossidenza di altro immobile acquistato con le agevolazioni

Nell’interpello n° 443/2019 dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente istante intende risolvere per mutuo consenso l'atto di donazione effettuato nel 2005 nei confronti dei genitori. Per tale immobile oggetto dell’atto di donazione, l’istante aveva fruito delle agevolazioni “prima casa” quando l’ha acquistata nel 1998. Nel 2006 ha acquistato un nuovo immobile, fruendo delle agevolazioni "prima casa". Il contribuente chiede se, risolvendo per mutuo consenso la donazione, si determini la decadenza dalle agevolazioni "prima casa", di cui ha beneficiato con l'atto del 2006.

L’autonomia negoziale
I privati dispongono di autonomia negoziale e per tale ragione sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio, avente ad oggetto anche il trasferimento di diritti reali immobiliari, indipendentemente dall'esistenza di eventuali fatti o circostanze sopravvenute, impeditive o modificative dell'attuazione dell'originario regolamento di interessi. Il mutuo consenso, nella risoluzione consensuale di un contratto, assolve la funzione di ritrattazione bilaterale di un negozio per concorde volontà delle parti, ed è espressione dell'autonomia negoziale dei privati.

Il parere dei giudici di legittimità
In merito i giudici di legittimità hanno affermato che, qualora si verifichi lo scioglimento per mutuo consenso di un contratto a effetti traslativi, si realizza un nuovo trasferimento di proprietà.

Infatti, nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto immobili, anche per il mutuo dissenso è richiesta la forma scritta ad substantiam, in quanto nella fattispecie viene effettuato un nuovo trasferimento del bene al proprietario precedente.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute per il trasferimento connesso all’atto, hanno come oggetto non l’atto in sé ma l’effetto che ne consegue.

Pertanto, con il mutuo consenso si verifica la restituzione del bene donato nuovamente in capo all'originario donante. Ciò configura un nuovo contratto di donazione; conseguentemente l’Agenzia delle Entrate ritiene che nel caso in esame l'eventuale risoluzione per mutuo consenso dell'atto di donazione posto in essere dal contribuente non comporta la perdita dell'agevolazione "prima casa" fruita per l'acquisto dell'immobile nel 2006.

L'agevolazione “prima casa” fruita sul secondo acquisto non può essere, infatti, revocata dall'Ufficio in quanto al momento della stipula dell'atto di compravendita non vi erano cause ostative di cui alla Nota II-bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, legate alla prepossidenza di altro immobile acquistato con le agevolazioni, essendo stato il primo immobile oggetto di donazione in data anteriore al secondo acquisto.