Cessione terreni lottizzati

La cessione di beni da parte dei privati, se plusvalente, genera reddito diverso. L'art. 67, co. 1, lett. a) del Tuir considera redditi diversi, in particolare, le plusvalenze, realizzate mediante lottizzazione di terreni o l'esecuzione di opere finalizzate a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o dei fabbricati. L'articolo 67, comma 1, lettera b), d’altro canto, dispone che sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante:
· cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari;
· nonché in ogni caso le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Mentre nel caso di beni immobili (compresi i terreni), l’imponibilità della plusvalenza è condizionata al fatto che la cessione intervenga entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione del cespite, salve alcune particolari eccezioni, nel caso della cessione di aree edificabili, essa risulta in ogni caso imponibile, a prescindere dal dato temporale.
La cessione di terreni lottizzati riceve un trattamento Irpef più leggero rispetto alla vendita di aree edificabili: per i terreni lottizzati, infatti, ai fini del calcolo della plusvalenza, si può assumere come costo di acquisto il valore dell'area al momento di inizio della lottizzazione, o al quinto anno precedente, mentre per le aree edificabili, invece, si deve assumere il costo di acquisto originario o il valore indicato nell'atto di successione o donazione. La ratio sta nel "maggior impegno economico e giuridico profuso da chi lottizza un terreno, in considerazione della complessità della vicenda lottizzatoria che implica anche attività di trasformazione urbanistica".
Per circoscrivere bene il momento da cui si inizia a parlare legittimamente di lotti, è determinante la data di stipula della convenzione tra il privato e il Comune. È proprio il momento della firma della convenzione a completare il passaggio da area edificabile a lottizzata.