Concessioni balneari, nuove Linee guida per la determinazione degli indennizzi

Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili ha approvato le nuove Linee guida per la stima degli indennizzi spettanti ai concessionari uscenti nell’ambito delle procedure di affidamento delle concessioni demaniali marittime.

Il documento, approvato il 23 settembre 2026 e divulgato con l’Informativa n. 121 del 16 ottobre 2026, definisce un modello di valutazione volto a garantire criteri omogenei nella quantificazione delle somme riconosciute ai precedenti gestori in caso di assegnazione della concessione a un nuovo soggetto.

Le indicazioni sono destinate a confluire nel bando-tipo predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, nell’ambito del processo di riordino delle concessioni balneari.

Indennizzi ai concessionari uscenti: il quadro normativo

La disciplina di riferimento è contenuta nell'articolo 4, comma 9, della Legge n. 118/2022, come modificato dal DL. n. 131/2024, convertito dalla Legge n. 166/2024.

La disposizione riconosce al concessionario uscente, qualora la concessione venga assegnata a un nuovo operatore, il diritto a un indennizzo posto a carico del concessionario subentrante.

L'importo comprende due distinte componenti:

• il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati al termine della concessione, inclusi quelli conseguenti a eventi calamitosi o sopravvenuti obblighi di legge, al netto degli aiuti pubblici percepiti e non rimborsati;
• l'equa remunerazione degli investimenti realizzati negli ultimi cinque anni, finalizzata a riconoscere un rendimento normale del capitale impiegato.

Il diritto all'indennizzo matura con il rilascio della concessione al nuovo gestore, mentre la relativa quantificazione deve essere effettuata prima della pubblicazione del bando di gara.

Il ruolo dei commercialisti nella predisposizione della perizia

La normativa attribuisce ai professionisti un ruolo centrale nella determinazione dell'indennizzo, prevedendo che la valutazione sia effettuata mediante perizia asseverata, accompagnata da un'esplicita dichiarazione di responsabilità.

L'incarico è conferito dall'ente concedente a un professionista, oppure a un collegio di professionisti, individuato tra cinque nominativi indicati dal Presidente del CNDCEC. Le spese della perizia sono poste a carico del concessionario uscente.

Le Linee guida richiamano i Principi Italiani di Valutazione (PIV) e i principi contabili OIC, sottolineando la necessità di evitare automatismi e criteri forfettari che potrebbero determinare vantaggi ingiustificati per una delle parti coinvolte.

Investimenti indennizzabili: rileva l'utilità per il nuovo gestore

Uno degli aspetti principali riguarda l'individuazione degli investimenti che possono concorrere alla determinazione dell'indennizzo.

Secondo il CNDCEC, il valore contabile residuo non costituisce l'unico parametro di riferimento. Occorre considerare anche l'effettiva utilità economica e funzionale che gli investimenti conservano per il concessionario subentrante.

Possono quindi assumere rilevanza le opere inamovibili, come piscine, cabine e impianti sportivi, nonché gli interventi di manutenzione straordinaria che producono benefici duraturi.

Restano generalmente esclusi i beni amovibili che rimangono nella disponibilità del precedente gestore, come lettini e ombrelloni, per i quali può essere eventualmente prevista una distinta operazione di cessione.

Ai fini della stima, le Linee guida individuano nel valore negoziale equitativo la configurazione più appropriata, prevedendo l'utilizzo di metodologie basate sul costo storico aggiornato, sul costo di riproduzione o sul costo di sostituzione, opportunamente rettificati per usura e obsolescenza.

Equa remunerazione e documentazione necessaria

La seconda componente dell'indennizzo riguarda la remunerazione degli investimenti effettuati nel quinquennio antecedente l'avvio della procedura di affidamento.

Per determinarla, il documento propone un criterio fondato sul costo storico degli investimenti e su un tasso di rendimento coerente con il relativo rischio, individuabile ordinariamente nel costo medio ponderato del capitale (WACC). Il professionista può adottare un tasso differente, purché adeguatamente motivato.

Particolare attenzione è riservata alla documentazione da acquisire, comprendente fatture, registri dei cespiti, bilanci, scritture contabili e informazioni sugli eventuali contributi pubblici ricevuti.

Resta tuttavia da considerare che lo schema di bando-tipo ministeriale è ancora provvisorio: eventuali modifiche in sede di approvazione definitiva potranno richiedere un successivo aggiornamento del documento del CNDCEC.