Bilanci, come si contabilizza l’assegnazione agevolata di un immobile ai soci quando emerge un plusvalore?

Sotto il profilo civilistico-contabile, nell’ipotesi in cui il bene sia assegnato a un valore pari al suo valore corrente, superiore al valore netto contabile, emerge un plusvalore civilistico di euro 300.000 (800.000 – 500.000). Sul punto, è utile richiamare l’impostazione operativa secondo cui il plusvalore viene imputato a conto economico, con contestuale eliminazione dell’immobile dall’attivo e riduzione del patrimonio netto per il valore di assegnazione. Questa è la soluzione raccomandata nella prassi professionale, in linea con l’approccio CNDCEC/IFRIC17, in particolare la plusvalenza civilistica così iscritta va poi neutralizzata fiscalmente. 

In termini operativi, la società rileva: 

• lo storno del cespite per il costo storico di euro 800.000; 
• lo storno del fondo ammortamento di euro 300.000; 
• la rilevazione della plusvalenza civilistica di euro 300.000; 
• la riduzione delle riserve o del debito verso soci per euro 800.000, pari al valore di assegnazione. 

La rappresentazione contabile, quindi, fa emergere plusvalore nel bilancio, ma tale componente non concorre ordinariamente al reddito imponibile IRES/IRAP, perché il prelievo avviene tramite la disciplina sostitutiva dell’assegnazione agevolata. 

Sotto il profilo fiscale, la disciplina oggi vigente è contenuta nella Legge di bilancio 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, commi 35-40, che ha riaperto per il 2026 il regime di assegnazione e cessione agevolata ai soci. La norma consente alle società indicate di assegnare ai soci beni immobili non strumentali per destinazione, applicando sulla differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto un’imposta sostitutiva dell’8%, elevata al 10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. La stessa norma consente, per gli immobili, di assumere in luogo del valore normale il valore catastale determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4, primo periodo, TUR. 

Nel caso proposto, assumendo che il costo fiscalmente riconosciuto coincida con il valore netto fiscale di euro 500.000, la base imponibile della sostitutiva è alternativa:

• euro 300.000 se la società sceglie il valore normale di euro 800.000;
• euro 150.000 se la società esercita l’opzione per il valore catastale di euro 650.000.

Ne consegue che l’imposta sostitutiva sarà:

• euro 24.000 (300.000 × 8%) oppure euro 31.500 (300.000 × 10,5%) se si usa il valore normale;
• euro 12.000 (150.000 × 8%) oppure euro 15.750 (150.000 × 10,5%) se si usa il valore catastale.

La facoltà di usare il valore catastale in luogo del valore normale è prevista espressamente dalla legge ed è stata già chiarita dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 37/E del 16 settembre 2016, i cui principi restano rilevanti anche nelle successive riaperture del regime.

Quanto alla plusvalenza civilistica di euro 300.000, essa va trattata in dichiarazione con una variazione in diminuzione nel quadro RF, proprio perché il prelievo fiscale non segue il regime ordinario dell’art. 86 TUIR, ma quello sostitutivo speciale previsto dalla legge di assegnazione agevolata. In altri termini, la componente positiva che emerge in bilancio serve a rappresentare correttamente l’operazione sul piano civilistico, ma sul piano fiscale viene sterilizzata e sostituita dalla base imponibile speciale sopra calcolata. L’opzione per l’operazione agevolata va riportata nel quadro RS del modello redditi.

Infine, quanto agli adempimenti, la società dovrà: deliberare l’assegnazione; predisporre la documentazione estimativa del bene; stipulare l’atto; contabilizzare l’eliminazione del cespite e la plusvalenza civilistica; indicare l’operazione nel modello dichiarativo previsto per il regime agevolato; versare l’imposta sostitutiva in due rate, 60% entro il 30 settembre 2026 e 40% entro il 30 novembre 2026. Tali scadenze discendono dalla disciplina oggi vigente del 2026.