Bonus ZES, immobile e macchinari nello stesso progetto: cosa fare se il valore del capannone pesa troppo?

Questo è uno dei casi più frequenti e più delicati, perché il credito ZES unica ammette anche terreni e immobili strumentali, ma solo entro un limite preciso: il valore di terreni e fabbricati non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato riferito al singolo progetto. La regola deriva dall’art. 16 del D.L. n. 124/2023, attuato dal decreto interministeriale 17 maggio 2024, ed è stata ribadita anche nei contenuti di prassi. Inoltre, il progetto deve essere almeno pari a 200mila euro e non può superare 100 milioni di euro per ciascun progetto di investimento.

La risposta alla domanda quindi è no: il credito non si perde per intero solo perché l’immobile supera il 50%, ma occorre rideterminare correttamente la base agevolabile. 

Operativamente, il punto è capire bene quale quota dell’immobile entra nel plafond agevolabile. Se, per esempio, il progetto vale 1 milione di euro, di cui 650mila per capannone e 350mila per macchinari, il progetto nel suo complesso resta agevolabile, ma la parte immobiliare eccedente il 50% degli investimenti non dovrebbe concorrere al calcolo del credito. In pratica, il costo dell’immobile agevolabile si ferma a 350mila euro, mentre i 300mila euro eccedenti vanno sterilizzati ai fini del bonus.

In tal modo la componente immobiliare ammessa alle agevolazioni (euro 350mila) incide in misura pari al 50% del programma di investimenti agevolabile, pari a 700mila euro (350mila macchinari + 350mila quota immobili).

Il commercialista, quindi, deve ricostruire il costo eleggibile e non limitarsi a prendere per buono il valore civilistico o notarile dell’operazione. Questo significa fare tre verifiche molto concrete. Primo: controllare che l’immobile sia realmente strumentale all’attività esercitata nella struttura produttiva ubicata nella ZES. Secondo: verificare che il progetto sia un vero “investimento iniziale”, non un semplice acquisto patrimoniale slegato da ampliamento, diversificazione o nuova unità produttiva. Terzo: rifare il prospetto interno di calcolo, distinguendo costi teoricamente sostenuti, costi agevolabili e costi esclusi. 

Da sottolineare comunque che, se viene proposto un costo che supera questi tetti, il sistema blocca la domanda automaticamente e non è possibile procedere oltre. Questo era così per il 2025 ed è così anche per il 2026.

Per il 2026, la comunicazione ordinaria si presenta dal 31 marzo al 30 maggio 2026 e deve indicare sia le spese già sostenute dal 1° gennaio 2026 sia quelle che si prevede di sostenere entro il 31 dicembre 2026.

Per stare traquilli, sempre meglio predisporre un fascicolo interno con atto di acquisto o contratto, perizia o relazione tecnica sulla strumentalità, schema del progetto iniziale, prospetto di composizione dei costi, evidenza della quota immobiliare ammissibile e copia della comunicazione trasmessa.