Affitti brevi, si può applicare il regime a un immobile in comodato situato all’estero?

Partiamo col dire che, sul piano civilistico, l’operazione può anche avere senso: un comodatario, se il contratto lo consente e nel rispetto delle regole applicabili, può concedere a terzi il godimento dell’immobile a titolo oneroso, anche per periodi brevi. È sul piano fiscale, però, che la strada diventa complicata. Ed emerge un paradosso: l’immobile estero può non rientrare nel regime di favore delle locazioni brevi, ma potrebbe comunque contare in altri ragionamenti del legislatore, come quello sulla soglia di imprenditorialità.

Partiamo da ciò che è più solido. L’art. 4 del D.L. 50/2017 ha definito il perimetro delle locazioni brevi: contratti di durata non superiore a 30 giorni, relativi a immobili abitativi, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa, anche tramite intermediari. La norma include espressamente anche fattispecie in cui il corrispettivo sia percepito dal sublocatore o dal comodatario che concede a terzi il godimento dell’immobile.

Fin qui, nulla impedirebbe, almeno in astratto, di immaginare un affitto breve anche con riferimento a un immobile estero. Ma la disciplina speciale non vive di vita propria: è costruita per rinvio. L’intero impianto fiscale delle locazioni brevi, infatti, ruota attorno all’opzione per la cedolare secca, cioè l’imposta sostitutiva, in via generale al 21%, prevista per determinati redditi immobiliari.

Ma l’immobile all’estero si scontra con un limite strutturale: la cedolare secca si applica ai redditi fondiari, mentre i proventi degli immobili situati fuori dall’Italia non sono qualificati come redditi fondiari, ma ricadono nella categoria dei redditi diversi. In altre parole: non è questione di distanza geografica, ma di qualificazione del reddito. Se manca il presupposto, cioè il reddito fondiario, manca anche il binario ad hoc su cui corre il regime agevolato.

Qual è la conseguenza pratica? Che l’immobile estero potrà anche essere locato, anche in affitto breve, ma non può beneficiare del regime tipico delle locazioni brevi così come delineato dal D.L. 50/2017, proprio perché non è praticabile l’opzione per la cedolare secca. Resta quindi la tassazione secondo le regole ordinarie previste per i redditi esteri, con i relativi obblighi dichiarativi e il necessario coordinamento con le convenzioni contro le doppie imposizioni e con il credito d’imposta per imposte assolte all’estero, quando spettante.

Però, c'è un però, un secondo livello, che spesso viene trascurato. La normativa sulle locazioni brevi, quando parla di immobili, non sempre distingue tra immobili collocati in Italia o all’estero. Questo apre uno spazio interpretativo, soprattutto quando entra in gioco la verifica della natura imprenditoriale dell’attività. In termini prudenziali, infatti, un immobile estero potrebbe essere considerato rilevante nel conteggio o nella valutazione complessiva dell’organizzazione: più immobili si gestiscono, indipendentemente da dove siano, più cresce l’apparato organizzativo e più l’attività assomiglia a un’attività imprenditoriale. Detto altrimenti: l’immobile estero non entra nel regime di favore, ma potrebbe entrare nel ragionamento per definire l'attività d'impresa.

Su questo punto, però, suggeriamo una certa cautela perché manca un chiarimento formale definitivo che chiuda la questione in modo incontestabile. Perciò la posizione più seria non è quella di dare certezze dove la norma non le dà, ma di segnalare il rischio: attenzione, perché l’assenza di distinzioni testuali potrebbe portare a considerare l’immobile estero nella verifica dell’imprenditorialità, pur restando escluso dalla cedolare secca e dal regime agevolato delle locazioni brevi.

In chiusura, possiamo dire che c'è certezza sul primo punto, cioè niente cedolare secca e niente locazioni brevi agevolate per immobili esteri. Mentre consigliamo prudenza sul secondo, cioè sulla possibile rilevanza nel ragionamento sull’imprenditorialità. È un po' un controsenso, ma solo in apparenza, perché sono due piani diversi - qualificazione del reddito da un lato, valutazione dell’attività dall’altro - che, quando si parla di immobili all’estero, non coincidono perfettamente.