IVA e cessioni immobiliari: dalle “zone bianche” ai fabbricati non ultimati

La qualificazione dell’immobile nelle cessioni è decisiva per stabilire il regime IVA. La distinzione tra terreno edificabile, fabbricato ultimato o non ultimato e unità collabente determina se l’operazione è imponibile, esente o soggetta a imposta di registro. Le “zone bianche”, prive di destinazione urbanistica, sono considerate dall’Agenzia delle Entrate comunque edificabili se esiste anche un minimo indice di edificabilità, con conseguente applicazione dell’IVA; il Notariato propone invece un’interpretazione più restrittiva.
Un fabbricato è tale ai fini IVA solo se almeno allo stato di “rustico”; in caso contrario si considera area edificabile. Le unità collabenti (F2) seguono il regime dei terreni edificabili con IVA ordinaria. Anche la demolizione incide sulla qualificazione: se gestita dal venditore, l’operazione diventa cessione di area edificabile.
Fondamentale è la documentazione urbanistica e tecnica (CDU, perizie, fotografie) per evitare riqualificazioni fiscali e contenziosi con l’Amministrazione finanziaria.