Affitti brevi, in arrivo la stretta di Bruxelles nelle aree sotto stress abitativo

L’Affordable Housing Act potrebbe consentire a Stati e Comuni di limitare le locazioni turistiche e l’acquisto di seconde case nelle zone dove la pressione sul mercato immobiliare è più elevata. Nessun divieto automatico: gli interventi dovranno essere motivati e proporzionati

Autore: Lucia Giampà

Nuovi limiti agli affitti brevi e maggiori poteri alle amministrazioni locali nelle zone caratterizzate da una forte pressione sul mercato immobiliare. È questa la direzione verso cui si sta muovendo la Commissione europea con il nuovo Affordable Housing Act, il provvedimento destinato a completare il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili.

Secondo le anticipazioni emerse sulla bozza in corso di definizione, le autorità nazionali e locali potrebbero ottenere una cornice giuridica europea più chiara per introdurre, nelle cosiddette “aree sotto stress abitativo”, limiti al numero di notti destinate alle locazioni turistiche, restrizioni al rilascio di nuove autorizzazioni e, nei casi più critici, vincoli all’acquisto o all’utilizzo di immobili destinati a seconda casa.

Nascono le “aree sotto stress abitativo”

Il fulcro del nuovo intervento dovrebbe essere rappresentato dall’individuazione delle aree nelle quali disponibilità e costo degli immobili hanno raggiunto livelli tali da compromettere l’accesso alla casa da parte dei residenti.

La Commissione ha già confermato ufficialmente che l’Affordable Housing Act servirà proprio a fornire a Stati membri, Regioni e amministrazioni locali strumenti per individuare le zone sottoposte a particolare pressione abitativa sulla base di dati pubblicamente disponibili e adottare, nel rispetto del principio di sussidiarietà, misure a tutela dell’accessibilità economica degli alloggi. Tra i settori espressamente indicati figurano gli affitti di breve durata.

Il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili prevede infatti una specifica iniziativa legislativa sulle short-term rentals, con l’obiettivo di ridurne l'impatto sull'accessibilità degli alloggi nelle aree più problematiche, mantenendo al contempo un equilibrio con le esigenze del settore turistico.

Possibili tetti alle notti e stop a nuove locazioni turistiche

Secondo le anticipazioni sul testo ancora in bozza, nelle aree riconosciute come sottoposte a stress abitativo le autorità potrebbero introdurre misure differenziate in base alla situazione locale.

Tra gli strumenti ipotizzati figurano limiti al numero massimo di notti durante le quali un immobile può essere destinato alla locazione breve, contingentamenti delle autorizzazioni o il divieto di avviare nuove attività di locazione turistica in determinate zone.

Non si tratterebbe, quindi, di una disciplina uniforme applicabile automaticamente in tutta l’Unione europea. Il nuovo quadro dovrebbe piuttosto attribuire alle amministrazioni la possibilità di intervenire quando venga dimostrato un effettivo collegamento tra la diffusione delle locazioni brevi e il peggioramento delle condizioni di accesso all’abitazione. Le misure dovranno inoltre essere giustificate e proporzionate.

La posizione è coerente anche con quella già espressa dal Parlamento europeo, che nella risoluzione del 10 marzo 2026 ha chiesto che la futura disciplina assicuri che la crescita delle locazioni brevi non comprometta l’accessibilità delle abitazioni nelle città.

Seconda casa, possibili restrizioni agli acquisti

Uno degli aspetti più delicati delle anticipazioni riguarda gli immobili non destinati ad abitazione principale. La bozza potrebbe consentire alle autorità di prevedere condizioni o limitazioni all’acquisto e all’utilizzo di immobili e terreni residenziali destinati a finalità diverse dalla residenza principale, laddove tali operazioni contribuiscano alla pressione sul mercato immobiliare.

Anche in questo caso, parlare di “stop alle vendite” rischia però di essere fuorviante. Non sarebbe vietato in via generale al proprietario vendere l’immobile. Le eventuali restrizioni riguarderebbero piuttosto le condizioni alle quali un immobile può essere acquistato o utilizzato come seconda casa o investimento immobiliare nelle aree maggiormente sotto pressione.

Secondo le anticipazioni, le misure non potrebbero inoltre discriminare gli acquirenti sulla base della nazionalità e dovrebbero essere precedute dalla valutazione di strumenti meno restrittivi.