Agevolazione prima casa. Caratteristiche immobile di lusso

Ai fini della spettanza dell’agevolazione prima casa, la superficie utile complessiva non può identificarsi nella sola superficie abitabile. L’utilizzabilità è il concetto più idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di una casa. I presupposti della revoca dell'agevolazione permangono anche a seguito dello jus superveniens, il quale ha sancito il superamento del criterio di individuazione dell'immobile di lusso sulla base dei parametri di cui al D.M. 2 agosto 1969. In tal caso, tuttavia, spetterà la disapplicazione delle sanzioni.
Il caso - La Cassazione, con la sentenza n. 2010 del 26/01/2018, ha nuovamente affrontato il tema delle caratteristiche affinché un immobile possa essere considerato di lusso ai fini dell’agevolazione prima casa.
Nel caso di specie la CTR accoglieva l'appello del contribuente e riformava la decisione di primo grado, che aveva respinto il ricorso avverso l'avviso di liquidazione, con il quale, revocata l'agevolazione fiscale "prima casa" di cui all'art. 1, co. 3, Parte I, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/86, relativamente all'acquisto di un'abitazione, veniva recuperata a tassazione l'ordinaria imposta di registro.
La CTR riteneva infatti che l'Ufficio avesse erroneamente definito l'abitazione come di lusso, ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, art. 6, con la conseguente revoca del beneficio in esame.
L'abitazione, ad avviso dei giudici di merito, risultava di "superficie utile complessiva" inferiore a mq. 240, non potendosi computare in essa né il vano seminterrato, né il sottotetto, locali tutti privi dei requisiti previsti dal Regolamento edilizio per l'abitabilità.
Contro la sentenza l'Agenzia delle Entrate proponeva infine ricorso per cassazione, deducendo violazione dell'art. 1, co 1 e nota II bis, Tariffa, Parte I, allegata al Dpr n. 131/86, in combinato disposto con il D.M. 2 agosto 1969, art. 6, n.1072.
La decisione - Il motivo di censura, secondo la Suprema Corte, era fondato.
I giudici di legittimità ricordano infatti l’orientamento che rileva, da un lato, la "tassatività" dell'elencazione dei locali da escludere dal computo della superficie dell'immobile, indicati nell'art. 6, d.m. 2 agosto 1969 (Cass. n. 18483 del 2016) e, dall'altro, che, in tema di imposta di registro, per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", occorre fare riferimento alla nozione di "superficie utile complessiva" di cui all'art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito dell'abitabilità dell'immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello della utilizzabilità degli ambienti rileva a prescindere dalla loro effettiva abitabilità e costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di un’abitazione, assumendo in tal caso rilievo, in coerenza con l'apprezzamento del mercato immobiliare, la potenzialità abitativa dello stesso (cfr Cass. nn. 10191 e 18480 del 2016).
La "superficie utile complessiva" non può dunque restrittivamente identificarsi nella sola "superficie abitabile".
L’utilizzabilità è invece il concetto più idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" o meno di una casa.
Lo jus superveniens - I presupposti della revoca dell'agevolazione, evidenzia ancora la Corte, permanevano del resto anche alla luce dello jus superveniens, di cui all'articolo 10, primo comma, lettera a) D.Lgs. n.23 del 2011, il quale, nel sostituire il secondo comma dell'art. 1 della Parte Prima Tariffa allegata al Dpr n. 131 del 1986, ha sancito il superamento del criterio di individuazione dell'immobile di lusso sulla base dei parametri di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In forza della disciplina sopravvenuta, infatti, l'esclusione dalla agevolazione non dipende più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue caratteristiche qualitative e di superficie (individuate sulla base del suddetto D.M.), bensì dalla circostanza che la casa di abitazione oggetto di trasferimento sia iscritta in categoria catastale A1, A8 ovvero A9.
Al fine di allineare allo stesso criterio dell'imposta di registro anche l'agevolazione "prima casa" attribuita con aliquota IVA ridotta, il legislatore è peraltro anche intervenuto con l'articolo 33 del D.Lgs. 175 del 2014, che, nel modificare il n.21 della Tab. A, Parte II, all. al D.P.R. n. 633 del 1972, ha espressamente richiamato il "criterio catastale"; con il risultato che anche l'agevolazione IVA è esclusa (indipendentemente dalla sussistenza di tutti gli altri requisiti) per gli immobili rientranti in una delle suddette categorie. Il nuovo regime trova tuttavia applicazione ai trasferimenti realizzati successivamente al 1° gennaio 2014, come espressamente disposto dall'art. 10, comma 5, D.Lgs. 23 del 2011.
La disapplicazione delle sanzioni - Il Collegio, però, dando con ciò continuità a quanto stabilito da Cass., Ord. n.13235/2016, per quanto concerneva le sanzioni, ravvisa i presupposti per l'applicazione del secondo comma dell'articolo 3, D.Lvo n. 472 del 1997, secondo cui: "salvo diversa previsione di legge, nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile. Se la sanzione è già stata irrogata con provvedimento".
Tali sanzioni erano state infatti inflitte per avere il contribuente dichiarato che l'immobile acquistato possedeva, contrariamente al vero, qualità intrinseche "non di lusso", vale a dire, per aver reso una dichiarazione che, per effetto della modifica normativa, oggi non ha più alcuna rilevanza. In altri termini, il mendacio contestato - costituente l'espresso fondamento della sanzione, così come stabilito dal quarto comma dell'articolo 1, Parte Prima, Tariffa D.P.R. 131 del 1986 - non potrebbe più realizzarsi, in quanto caduto su un elemento (caratteristiche non di lusso dell'immobile) espunto dalla fattispecie agevolativa.
La Corte evidenzia del resto come, nel caso di specie, ricorresse una situazione di favore per il contribuente ancor più radicale ed evidente di quella (prevista nel terzo comma dell'articolo 3 D.Lvo n. 472 del 1997) del sopravvenire di un regime sanzionatorio più mite, trattandosi invece di riformulazione ex novo della fattispecie legale di non spettanza dell'agevolazione, fondata su un parametro (quello catastale) del tutto differente da quello, precedentemente rinvenibile, fatto oggetto di mendacio.