La plusvalenza da vendita di area fabbricabile va indicata nel quadro M ed è soggetta a tassazione separata?

Sì. La plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un’area fabbricabile, realizzata da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, costituisce reddito diverso ed è ordinariamente soggetta a tassazione separata, salvo opzione del contribuente per la tassazione ordinaria. Il riferimento normativo principale è l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, secondo cui rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

La norma ha una portata rilevante: per i terreni edificabili la plusvalenza è imponibile “in ogni caso”, quindi indipendentemente dal periodo di possesso. Diversamente da quanto accade per alcuni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, per l’area edificabile non rileva che il terreno sia stato posseduto per un periodo superiore al quinquennio.

Ai fini della qualificazione del terreno, è necessario guardare alla sua destinazione urbanistica al momento della vendita. L’area è considerata fabbricabile quando risulta suscettibile di utilizzazione edificatoria in base agli strumenti urbanistici vigenti. In termini pratici, bisogna quindi verificare la documentazione urbanistica, il certificato di destinazione urbanistica e gli atti relativi alla cessione. 

La base imponibile si determina secondo l’art. 68 del TUIR. In linea generale, la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo fiscalmente riconosciuto del terreno, aumentato degli oneri inerenti. Possono assumere rilievo, ad esempio, il prezzo di acquisto, le imposte pagate in sede di acquisto, le spese notarili e gli altri costi direttamente imputabili, purché documentati. Se il terreno è stato oggetto di rivalutazione mediante perizia e versamento dell’imposta sostitutiva nei termini previsti dalle specifiche leggi di rivalutazione, il valore rideterminato può assumere rilievo come valore fiscalmente riconosciuto, nei limiti e alle condizioni previste dalla disciplina applicabile.

Quanto al regime di tassazione, l’art. 17, comma 1, lett. g-bis), del TUIR prevede la tassazione separata per le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Il contribuente può tuttavia optare per la tassazione ordinaria, facendo concorrere la plusvalenza al reddito complessivo IRPEF. La scelta va valutata caso per caso, perché la tassazione separata può risultare conveniente quando evita l’applicazione degli scaglioni ordinari più elevati, mentre la tassazione ordinaria può essere utile in presenza di particolari condizioni reddituali, oneri o detrazioni.

Sul piano dichiarativo, nel modello 730 la plusvalenza soggetta a tassazione separata trova collocazione nel quadro M, dedicato ai redditi soggetti a tassazione separata e a imposta sostitutiva. Se invece il contribuente presenta il modello Redditi Persone Fisiche, la sezione di riferimento è il quadro RM.

Quindi la risposta è positiva: la plusvalenza da vendita di area fabbricabile va dichiarata tra i redditi soggetti a tassazione separata, nel quadro dichiarativo pertinente. Resta ferma la possibilità di optare per la tassazione ordinaria, scelta che deve essere valutata con attenzione sulla base della posizione fiscale complessiva del contribuente.