Niente plusvalenza sulla volumetria residua per chi vende un edificio

Non può essere posta a carico del venditore la plusvalenza commisurata alla capacità edificatoria residua di un immobile sorto su un terreno edificabile. La natura di un fabbricato non può mutare in quella di “terreno edificabile” sulla base di intenzioni future rimesse alla volontà dell’acquirente. È quanto affermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 4781, depositata il 3 marzo 2026.

La Corte ha accolto il ricorso del contribuente contro un avviso di accertamento emesso dal fisco, volto al recupero a tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di un villino con annessi fabbricati e terreni. L’amministrazione finanziaria aveva proceduto a riqualificare l’operazione, qualificandola come cessione di terreno edificabile, valorizzando il fatto che il fabbricato fosse destinato alla demolizione e ricostruzione in un’area rientrante in un programma di riqualificazione urbanistica.

La Sezione tributaria della Corte di Cassazione ha precisato che, ai fini della tassazione delle plusvalenze come “redditi diversi”, la distinzione tra edificato e non edificato non ammette classificazioni intermedie. Di conseguenza, la vendita di un edificio, anche se destinato a essere abbattuto e successivamente ricostruito con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’amministrazione finanziaria come cessione di terreno edificabile, neppure nell’ipotesi in cui il fabbricato non esaurisca integralmente la capacità edificatoria residua del lotto sul quale insiste.

La disciplina sulle plusvalenze non si applica quando il bene ceduto è un fabbricato già esistente, perché la sua natura non può trasformarsi in quella di terreno edificabile. La natura di un bene non può mutare sulla base di mere presunzioni, che sono, per definizione, soggettive e prive di certezza. Si tratta, infatti, di una realizzazione futura, eventuale e incerta. La ratio della norma è quella di tassare la plusvalenza soltanto nell’ipotesi in cui la destinazione edificatoria sia stata impressa al terreno dalla pianificazione urbanistica, e non in quella derivante da iniziative personali del proprietario.

Fatti di causa

La Direzione provinciale di Arezzo emetteva nei confronti di EB un avviso di accertamento, ritenendo che egli avesse realizzato, nell’anno 2005, una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF in conseguenza della vendita della quota di pertinenza relativa a un compendio immobiliare composto da un villino, da fabbricati annessi e dal terreno circostante. Secondo l’amministrazione finanziaria, l’operazione non doveva considerarsi come una semplice cessione di fabbricato, ma andava qualificata come una cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Sulla base di tale impostazione, l’Agenzia delle Entrate riteneva dovuta la tassazione della plusvalenza, irrogando altresì le relative sanzioni amministrative pecuniarie.

EB impugnava l’avviso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Arezzo, ritenendo illegittima la pretesa fiscale. In primo grado, la Commissione accoglieva parzialmente il ricorso. Pur non escludendo del tutto la fondatezza dell’accertamento, il giudice provinciale riduceva di un terzo il valore accertato dall’Ufficio ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile e, in misura proporzionale, riduceva anche le sanzioni applicate. La pretesa tributaria, dunque, veniva esclusivamente ridimensionata e non eliminata.

In sede di gravame dinanzi alla CTR della Toscana, il contribuente proponeva appello, mentre l’Agenzia delle Entrate spiegava appello incidentale. La CTR respingeva l’impugnazione del contribuente e accoglieva quella dell’Amministrazione finanziaria; riformava, pertanto, la sentenza di primo grado nella parte favorevole a EB e rigettava integralmente il ricorso originario proposto dal contribuente contro l’avviso di accertamento. La Commissione regionale riteneva che la fattispecie concreta dovesse essere ricondotta all’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, norma che assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Secondo i giudici d’appello, la vendita di un villino destinato alla demolizione e alla successiva ricostruzione, inserito in un’area urbanisticamente rilevante, confermava la rilevanza edificatoria del terreno.

EB non condivideva la qualificazione giuridica accolta dalla CTR e proponeva ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi. Con il primo deduceva un vizio processuale, sostenendo che la CTR non si fosse pronunciata sulla questione relativa al mancato rispetto, da parte dell’Ufficio, del termine dilatorio previsto dallo Statuto del contribuente. Con il secondo denunciava la nullità della sentenza d’appello per assoluta carenza di motivazione. Con il terzo contestava l’erronea applicazione della disciplina in materia di plusvalenze, rilevando che la vendita aveva riguardato un terreno già edificato e non un terreno edificabile in senso proprio, sicché non poteva trovare applicazione la norma richiamata dall’Agenzia e dai giudici regionali. Con il quarto deduceva l’omesso esame di un fatto decisivo, insistendo, anche dinanzi ai giudici di piazza Cavour, sul fatto che, ai fini della tassazione prevista dal TUIR, ciò che rileva è la destinazione edificatoria impressa a un’area non edificata, e non una mera potenzialità edificatoria che venga in rilievo su un terreno già occupato da un fabbricato.

La decisione della Suprema Corte 

Esempio

Risponde l’esperto 

No. Secondo l’orientamento accolto dai giudici di legittimità, la presenza di un fabbricato già esistente impedisce di sussumere la fattispecie nella previsione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, relativa ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La residua potenzialità edificatoria del lotto può certamente incidere sul valore venale del bene, ma non ne altera la natura giuridica e fiscale. L’oggetto della cessione resta un immobile edificato, non un terreno edificabile. Ne consegue che l’Amministrazione finanziaria non può assoggettare a tassazione la plusvalenza come se il contribuente avesse ceduto un’area libera edificabile.

No, tale circostanza non è da considerarsi decisiva.  L’intenzione dell’acquirente di demolire e ricostruire costituisce un elemento futuro, eventuale e soggettivo, che non incide sulla qualificazione fiscale dell’atto al momento della cessione. Ciò che rileva è la consistenza oggettiva del bene trasferito: se al momento della vendita esiste un fabbricato, la cessione ha ad oggetto un bene già edificato. Il regime impositivo proprio dei terreni edificabili non può quindi essere esteso sulla base di un’utilizzazione futura del lotto, rimessa alla volontà di chi acquista.