Il sismabonus acquisti può essere fruito sia dal nudo proprietario sia dall’usufruttuario?

Sì, è possibile, ma non liberamente. La detrazione è unica per l’unità immobiliare acquistata e, quando l’acquisto è strutturato con attribuzione separata della nuda proprietà e dell’usufrutto, il beneficio deve essere ripartito tra i titolari dei due diritti reali in proporzione al valore fiscale dei rispettivi diritti. Non è quindi possibile, solo perché l’usufruttuario è incapiente, trasferire integralmente la detrazione al nudo proprietario.

Il sismabonus acquisti trova il proprio fondamento nell’art. 16, comma 1-septies, del D.L. 63/2013, riferito all’acquisto di unità immobiliari derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, ubicati in zone sismiche agevolate e finalizzati alla riduzione del rischio sismico. La disciplina prevede che la detrazione sia calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare risultante dall’atto pubblico, entro il limite massimo di 96mila euro per unità immobiliare.

La norma, nella sua formulazione storica, riconosceva la detrazione all’acquirente nelle misure del 75% o dell’85% in presenza, rispettivamente, di riduzione di una o due classi di rischio sismico. Per le annualità più recenti occorre tuttavia verificare il regime temporale applicabile e le aliquote vigenti al momento del sostenimento della spesa/rogito. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, con riferimento alle novità 2025, che le aliquote dei bonus edilizi sono state rimodulate e che la maggiorazione per l’abitazione principale richiede il rispetto delle condizioni previste dalla disciplina aggiornata.

Nel caso prospettato, il punto non è la capienza fiscale dell’usufruttuario, ma la titolarità giuridica dell’acquisto. Se nell’atto l’immobile viene acquistato attribuendo a un soggetto la nuda proprietà e a un altro l’usufrutto, entrambi acquistano un diritto reale sull’immobile. Pertanto, entrambi possono essere considerati acquirenti ai fini dell’agevolazione, ma ciascuno limitatamente alla quota di prezzo idealmente riferibile al proprio diritto.

La detrazione non segue un criterio discrezionale, né può essere allocata in base alla convenienza fiscale dei soggetti coinvolti.La ripartizione deve essere effettuata utilizzando i coefficienti fiscali dell’usufrutto e della nuda proprietà vigenti alla data dell’atto.

Per il 2026, il Decreto MEF 24 dicembre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31 dicembre 2025, ha confermato le modalità di calcolo dei diritti di usufrutto e delle rendite per l’anno 2026. La tabella applicabile, come riepilogata anche in sede notarile, prevede che per un usufruttuario di età compresa tra 79 e 82 anni il valore dell’usufrutto sia pari al 25% del valore della piena proprietà, mentre il valore della nuda proprietà sia pari al 75%.

Applicando tali percentuali al caso indicato, con prezzo dell’immobile pari a 200mila euro, il valore fiscale dell’usufrutto intestato al soggetto di 80 anni sarebbe pari a 50mila euro, mentre il valore della nuda proprietà sarebbe pari a 150mila euro. Tuttavia, ai fini del sismabonus acquisti, il beneficio non si calcola sull’intero prezzo di 200mila euro, ma sul limite massimo agevolabile di 96mila euro per unità immobiliare. Di conseguenza, salvo diverse indicazioni o particolarità dell’atto, la base agevolabile andrebbe ripartita così: 24mila euro riferibili all’usufruttuario, pari al 25%, e 72mila euro riferibili al nudo proprietario, pari al 75%.

Su tali basi, si applicherà poi l’aliquota di detrazione spettante secondo il regime temporale e sostanziale applicabile al caso concreto. Ad esempio, se si applicasse un’aliquota dell’85%, la detrazione teorica complessiva sarebbe pari a 81.600 euro, di cui 20.400 euro in capo all’usufruttuario e 61.200 euro in capo al nudo proprietario. Se invece si applicasse un’aliquota del 75%, la detrazione complessiva sarebbe pari a 72mila euro, di cui 18mila euro all’usufruttuario e 54mila euro al nudo proprietario. Per gli acquisti ricadenti nel regime 2025-2026, invece, occorrerà verificare l’aliquota effettiva applicabile, anche in relazione all’eventuale destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Quanto all’incapienza dell’usufruttuario, questa non consente di spostare la sua quota di detrazione sul nudo proprietario. La detrazione IRPEF è personale, compete al soggetto che sostiene la spesa e risulta titolare del diritto agevolato, nei limiti della quota a lui imputabile. L’eventuale incapienza comporta, in assenza di strumenti alternativi ancora utilizzabili nel caso specifico, la perdita della quota annuale non assorbita dall’imposta lorda del beneficiario.  Non si tratta, quindi, di un credito liberamente attribuibile tra le parti.