Affitti brevi tramite Airbnb o Booking: la CU 2026 obbliga a compilare il quadro C o il quadro RL?

No. La presenza della Certificazione Unica rilasciata da Airbnb, Booking o altre piattaforme non determina, da sola, il quadro dichiarativo da compilare. Ciò che va valutata è la natura del reddito prodotto dal contribuente: reddito fondiario oppure reddito diverso.

La disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell’articolo 4 del D.L. 50/2017, che riguarda i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. L’Agenzia delle Entrate conferma che, per tali contratti, il reddito può essere assoggettato a cedolare secca, in alternativa alla tassazione ordinaria, quando ne ricorrono le condizioni.

Se il soggetto che concede l’immobile in locazione breve è il proprietario o il titolare di altro diritto reale, il reddito è normalmente un reddito fondiario. In questo caso, nella dichiarazione dei redditi non si utilizza il quadro RL, ma il quadro B del modello 730 oppure il quadro RB del modello Redditi PF. Se il contribuente opta per la cedolare secca, la relativa imposta confluisce nel quadro dedicato alla cedolare, cioè il quadro LC nel modello Redditi PF.

Diverso è il caso in cui il soggetto che incassa i canoni non sia proprietario né titolare di diritto reale, ma operi come sublocatore o come comodatario che concede a terzi l’immobile in locazione breve. In questa ipotesi il reddito non è fondiario, perché la titolarità del reddito fondiario resta in capo al proprietario o al titolare del diritto reale. L’Agenzia delle Entrate chiarisce infatti che il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario.

Pertanto, per il sublocatore o per il comodatario, i proventi derivanti dalla locazione breve assumono natura di redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67 del TUIR, e devono essere indicati nel quadro RL del modello Redditi PF, oppure nel corrispondente quadro del modello 730, secondo le istruzioni dichiarative applicabili.

La CU rilasciata da Airbnb, Booking o da altro intermediario non cambia questa qualificazione. La certificazione attesta i corrispettivi e le eventuali ritenute operate dall’intermediario, ma non trasforma un reddito fondiario in reddito diverso, né impone automaticamente la compilazione del quadro RL. Allo stesso modo, non va compilato il quadro C solo perché esiste una CU: il quadro C riguarda, in generale, redditi di lavoro dipendente e assimilati, non i redditi da locazione breve.