Incendio di un bene locato

Domanda - Una società semplice è conduttrice di un complesso immobiliare di sua proprietà costituito da un vasto appezzamento di terreno e dai fabbricati rurali ad esso soprastanti. Si chiede di sapere se sia corretto richiedere la condanna della società al rilascio dei beni e la condanna di essa, in solido con i suoi soci, al risarcimento dei danni per grave inadempimento da parte della conduttrice nella custodia di due dei fabbricati rurali rientranti nel contratto, distrutti da un incendio.

Risposta – Nell’ ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l’art. 1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto.

L’art. 5 della legge n. 203/82 disciplina le cause di responsabilità contrattuale, che danno luogo alla risoluzione del contratto agrario. Le stesse non sono tassative, avendo l’elencazione delle ipotesi di grave inadempimento carattere solo esemplificativo.

La norma – facendo riferimento alle violazioni «particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione» – non collega infatti la risoluzione del contratto di affitto «esclusivamente» alle violazioni ivi elencate. Ogni comportamento del conduttore che si risolva in una gestione impropria del fondo, oggettivamente lesiva degli interessi patrimoniali e non patrimoniali del concedente, può essere infatti causa di risoluzione del contratto, ex art. 1455 c.c., per grave inadempimento, ancorché esso non incida sull’ordinamento colturale del terreno e sul pagamento del canone . È pacifico altresì che la valutazione sulla configurabilità o meno del grave inadempimento dell’affittuario costituisce un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, ove sia stato adeguatamente e logicamente motivato. Tra le cause di risoluzione contrattuale applicabili all’affitto di fondo rustico vi è senz’altro la responsabilità del conduttore per la perdita o il deterioramento della casa locata, anche derivante da incendio, di cui all’art. 1588 c.c. Detta disposizione prevede che «il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile». La norma pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile; in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. In base all’indirizzo giurisprudenziale formatosi sul tema, non è sufficiente, a tal fine, che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l’identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore. La presunzione «iuris tantum» di responsabilità di cui all’art. 1588 c.c., può essere superata anche se non si conosca l’identità dei soggetti responsabili. Il conduttore deve dimostrare in primo luogo di aver esercitato con la diligenza necessaria la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c., e provare poi che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza a lui non imputabile.