IMU, niente sconto del 50% per immobili non abitabili o con difformità edilizie. Serve inagibilità oggettiva e periziata

 Premessa

Ai fini dell’ottenimento di una riduzione IMU (TASI nel contesto della Sentenza in esame)  serve un degrado effettivo e constatato da perizia: se l’immobile è accatastato (o formalmente iscrivibile) l’imposta è dovuta per intero anche senza certificato di abitabilità. In tale solco si inserisce la controversia sorta in merito ad un accertamento Tasi  notificato da Roma Capitale ad una S.r.l. sulla quale la corte di Cassazione ha sentenziato come segue…
 

Il caso

Roma Capitale ha emesso l’avviso TASI 2014 n. 174 per € 34.993,64 nei confronti di L. S.r.l., contestando un versamento parziale su alcune unità immobiliari. La società ha sostenuto che quegli immobili, colpiti da sequestro, acquisizione e ordini di demolizione disposti dallo stesso ente, fossero sottratti alla sua disponibilità e avessero perso utilizzabilità e valore, con riflessi sulla base imponibile. La CTP di Roma ha respinto il ricorso compensando le spese; la CTR Lazio, con sentenza n. 3680/2021, ha confermato l’accertamento e condannato la società alle spese. Nel frattempo L. S.r.l. è fallita e la curatela ha proposto ricorso per Cassazione articolato in quattro motivi, insistendo in particolare sull’assimilazione dei cespiti a fabbricati in corso d’opera, con conseguente base imponibile limitata alla sola area di sedime. La Suprema Corte è quindi chiamata a valutare, da un lato, la reale disponibilità dei beni sottoposti a sequestro o demolizione e, dall’altro, gli effetti di tali provvedimenti sulla determinazione della base imponibile TASI, inclusa l’eventuale riconduzione dei beni alla categoria dei fabbricati in corso d’opera.
 

La decisione della Cassazione

La Cassazione ha ribadito che ai fini tributari rileva il fabbricato iscritto o iscrivibile al Catasto: «l’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta», sicché ordini di demolizione e difformità urbanistiche non elidono il presupposto né assimilano il cespite a fabbricato in corso d’opera. L’inagibilità incide solo se «accertata secondo i presupposti del d.P.R. 380/2001» e, in ogni caso, «il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta».
 

L’esperto 

Ai fini IMU (TASI nel caso di specie) rileva il “fabbricato” iscritto o iscrivibile in Catasto: ciò integra il presupposto impositivo. Provvedimenti edilizi come ordini di demolizione, difformità o l’assenza di agibilità non trasformano l’immobile in “corso d’opera” né azzerano l’imposta. La riduzione opera solo per inagibilità effettiva accertata secondo il d.P.R. 380/2001.

Solo con degrado oggettivo accertato secondo il d.P.R. 380/2001, (con perizia UTC e impossibilità funzionale evidente) Mera mancanza di agibilità o difformità edilizie non bastano.
 

Riferimenti normativi

• D.lgs. 504/1992 (ICI), art. 2, comma 1, lett. a) (nozione di “fabbricato”) e art. 5, comma 6 (area/fabbricato in corso d’opera).
• D.L. 201/2011, art. 13 (IMU; base imponibile aree edificabili e fabbricati in corso d’opera).
• R.d.l. 652/1939, artt. 1, 4, 5 e 10 (Catasto edilizio urbano).
• D.P.R. 380/2001, art. 24 (agibilità; parametri tecnici rilevanti per l’inagibilità ai fini della riduzione).
• D.lgs. 212/2000, art. 10, comma 3 (incertezza normativa oggettiva).
• L. 212/2000, art. 11 (interpello; vincolatività solo soggettiva).
• D.lgs. 546/1992, art. 8 (esimente per obiettiva incertezza).
• Risoluzione Agenzia Entrate n. 395/E/2008.
• Circolare Nota MEF – Risoluzione n. 11/DF dell’11.12.2013 (prot. 29307).