Modello 730/2026: rivalutazione terreni e partecipazioni

 

Premessa

Gli articoli 5 e 7 della Legge n. 448/2001 hanno introdotto la possibilità di rivalutare il valore di acquisto delle partecipazioni in società e dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio. L’agevolazione è stata prorogata di anno in anno fino alla sua stabilizzazione ad opera del comma 30 della legge di bilancio 2025, n. 207 del 2024.

I soggetti che nel 2025 si sono avvalsi della rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni devono darne evidenza nel modello 730/2026 compilando rispettivamente i righi M76 e M77 e T116 e T117.

Soggetti beneficiari

Possono beneficiare della disciplina in esame tutti i quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria e, quindi:

• persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali;
• società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’articolo 5 del TUIR;
• soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in
• Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni;
• enti non commerciali, se l'operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell'esercizio di impresa.

Ambito oggettivo

Possono essere oggetto di rivalutazione terreni e partecipazioni posseduti, non in regime d’impresa, alla data del 1° gennaio. In particolare, possono essere oggetto di rivalutazione: 

• i terreni agricoli e quelli edificabili;
• le partecipazioni rappresentate da titoli azionari;
• le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli;
• i diritti o i titoli non negoziati nei mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.

Perizia giurata di stima

Per l’applicazione della normativa in esame, il valore dei titoli, delle quote o dei diritti alla data del 1° gennaio deve essere determinato in relazione alla corrispondente frazione di patrimonio netto della società, ente o associazione partecipata, calcolato sulla base di una perizia giurata di stima.

La perizia deve essere redatta, con le responsabilità sancite dall’articolo 64 del codice di procedura civile, esclusivamente da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili. 

Sono invece abilitati alla redazione della perizia dei terreni edificabili e con destinazione agricola gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili. 

Versamento imposta sostitutiva

La procedura di rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni è condizionata al versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 18% - per il 2025 - del valore risultante dalla perizia sia per le partecipazioni (qualificate o non qualificate) sia per i terreni. Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato:

• in un’unica soluzione entro il 30 novembre;
• in max 3 rate annuali di pari importo, a partire dal 30 novembre, con applicazione degli interessi nella misura del 3%. 

Codici tributo

• 8055    Imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati
• 8056    Imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola;
• 8057 imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto di titoli, di quote o di diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione.

Qualora, invece, il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare i successivi versamenti, la Circolare n.35/2004 ha precisato che questi ultimi sono iscritti a ruolo e il contribuente può avvalersi del ravvedimento operoso.

Rideterminazione parziale

Il contribuente può procedere alla rideterminazione del valore di acquisto anche solo per una parte della partecipazione detenuta. 

Pertanto, in caso di possesso di una partecipazione qualificata, è consentito rideterminarne il valore limitatamente alla quota parte rappresentativa di una partecipazione non qualificata. 

Tuttavia, in tal caso, l’imposta sostitutiva è comunque dovuta nella misura del 18%, in quanto la disposizione contenuta nel comma 2 dell’articolo 5 commisura l’imposta non già all’entità della partecipazione della quale si intende adeguare il costo di acquisto, ma all’entità dell’intera partecipazione posseduta dal contribuente alla data del 1° gennaio 2025.

Resta ferma la possibilità per il contribuente di procedere ad una nuova rideterminazione dell’intero valore della partecipazione posseduta e di scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni ovvero di chiederla a rimborso.

Precedenti rideterminazioni

Il contribuente, qualora lo ritenga opportuno, può rideterminare il valore delle partecipazioni e dei terreni nell’ipotesi in cui abbia già in precedenza usufruito di analoghe disposizioni agevolative, anche nel caso in cui l’ultima perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.

Nel caso in cui sia stata effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2025, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni.

Comproprietà terreno o di un’area rivalutata sulla base di una perizia giurata di stima	ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale ha effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta
versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o aree	va distintamente indicato il valore del singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva dovuta su ciascuno di essi.

In alternativa, il contribuente può pagare interamente l’imposta sostitutiva per la rivalutazione 2025 e presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato. Il termine di decadenza per la richiesta del rimborso decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento e cioè dalla data di pagamento dell’intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell’ultima rideterminazione effettuata o dalla data di versamento della prima rata. 

Indicazione nel modello 730/2026

I soggetti che nel 2025 si sono avvalsi della rivalutazione dei terreni dovranno darne evidenza nel modello 730/2026. In particolare, i righi M76 e M77 andranno compilati come segue:

Colonna 1	indicare il valore rivalutato risultante della perizia giurata di stima;
Colonna 2	indicare l’imposta sostitutiva dovuta;
Colonna 3	indicare l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta relativa alla nuova rideterminazione;
Colonna 4	indicare l’imposta residua da versare che è pari all’importo della differenza tra l’imposta di colonna 2 e quella di colonna 3.  qualora il risultato sia negativo il campo non va compilato.
Colonna 5	barrare la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva residua da versare di colonna 4 è stato rateizzato;
Colonna 6	barrare la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva residua da versare di colonna 4 indicata nella colonna 2 è parte di un versamento cumulativo.

Invece, i soggetti che si sono avvalsi della rideterminazione delle partecipazioni dovranno compilare i righi T116 e T117 come segue:

Colonna 1	indicare il valore rivalutato risultante dalla perizia giurata di stima o, per i titoli, le quote o i diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione, il valore normale;
Colonna 2	indicare l’imposta sostitutiva dovuta;
Colonna 3	indicare l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta relativa alla nuova rideterminazione;
Colonna 4	indicare l’imposta residua da versare che è pari all’importo della differenza tra l’imposta di colonna 2 e quella di colonna 3.  qualora il risultato sia negativo il campo non va compilato.
Colonna 5	barrare la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva residua da versare di colonna 4 è stato rateizzato;
Colonna 6	barrare la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva residua da versare di colonna 4 indicata nella colonna 2 è parte di un versamento cumulativo.

 

L'esperto 

Sì, ma con un limite importante. Il contribuente può rideterminare il valore anche solo di una quota della partecipazione (ad esempio la parte non qualificata), tuttavia l’imposta sostitutiva del 18% va calcolata sull’intera partecipazione posseduta al 1° gennaio.

In pratica, la rivalutazione può essere “parziale” sotto il profilo oggettivo, ma non riduce la base imponibile su cui calcolare l’imposta.

È possibile effettuare una nuova rivalutazione anche se se ne è già fatta una in precedenza, persino nel caso in cui il nuovo valore risulti inferiore al precedente.

In questi casi, il contribuente può:

• scomputare dall’imposta dovuta quanto già versato in passato, oppure
• chiedere il rimborso dell’imposta già pagata (entro i termini previsti).

Attenzione però: in caso di nuova rivalutazione delle partecipazioni, occorre seguire il criterio LIFO, rivalutando prima quelle più recentemente acquisite.

Le conseguenze cambiano a seconda del momento dell’inadempimento:

• se il versamento (o la prima rata) avviene oltre il 30 novembre, la rivalutazione non si perfeziona e il valore rideterminato non può essere utilizzato. In questo caso è possibile chiedere il rimborso di quanto versato.
• se invece la prima rata è pagata nei termini ma non si versano le successive, la rivalutazione resta valida: le rate non pagate vengono iscritte a ruolo, con possibilità di regolarizzazione tramite ravvedimento operoso.

Il momento chiave, quindi, è il pagamento della prima rata entro i termini.

Riferimenti normativi

• Articoli 5 e 7 Legge n. 448/2001;
• Circolare Agenzia delle Entrate n.1/2021;
• Circolare Agenzia delle Entrate n.35/2004.