Regime IVA della cessione di fabbricati da demolire

Il regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati destinati alla demolizione dipende dalla natura del bene al momento della vendita. In linea generale, ciò che rileva è la classificazione catastale dell’immobile al momento del trasferimento, indipendentemente dall’intenzione dell’acquirente di demolirlo. Pertanto, se un fabbricato è venduto prima della demolizione, l’operazione è considerata cessione di fabbricato e non di terreno edificabile. Per i fabbricati abitativi, la regola generale è l’esenzione IVA, salvo alcune eccezioni (ad esempio cessioni effettuate da imprese costruttrici entro cinque anni o con opzione per l’imponibilità). Per i fabbricati strumentali vale un regime analogo, con possibilità di optare per l’imponibilità IVA. In alcuni casi può applicarsi il reverse charge se l’operazione è imponibile e l’acquirente è soggetto passivo IVA. Solo quando la demolizione è parte integrante dell’operazione di vendita, e già avviata o contrattualmente collegata, la cessione può essere qualificata come vendita di terreno edificabile