Regime IVA della cessione di immobili in corso di costruzione o ristrutturazione

Nel regime IVA delle cessioni immobiliari, rileva in via generale la categoria catastale al momento del trasferimento, quale criterio oggettivo per distinguere tra immobili abitativi e strumentali. Tuttavia, tale regola subisce deroghe per i fabbricati in corso di costruzione o ristrutturazione.

La prassi dell’Agenzia delle Entrate considera sempre imponibili IVA le cessioni di immobili non ultimati, in quanto beni ancora inseriti nel circuito produttivo, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale secondo il principio di alternatività. Anche per i fabbricati in corso di ristrutturazione, l’operazione è imponibile IVA se i lavori sono effettivamente iniziati.

Per gli immobili accatastati in categoria F/4 (in corso di definizione), l’IVA si applica in quanto la classificazione è transitoria e non determina un cambio di destinazione d’uso. La Cassazione (sent. 16946/2024) ha chiarito che occorre verificare la natura strumentale o meno del bene, prescindendo dalla categoria catastale provvisoria.