Affitti brevi 2026: normativa, cedolare secca e partita IVA

Gentile Cliente, 

con la stesura del presente documento intendiamo fornirle un quadro chiaro e aggiornato sugli adempimenti fiscali e normativi relativi agli affitti brevi in Italia a partire dal 2026. L’obiettivo è consentirle di operare nel pieno rispetto delle disposizioni vigenti, ottimizzando costi e benefici dell’attività di locazione turistica.

Premessa

A partire dal 2026, chi in Italia offre in locazione breve (anche tramite piattaforme come Airbnb, Booking.com o simili) deve prestare particolare attenzione ai nuovi limiti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026, che ha ridotto da quattro a due unità immobiliari la soglia oltre la quale si presume l’esercizio di un’attività d’impresa.

Infatti, fino al 2025 era ammesso applicare la cedolare secca alle locazioni brevi fino a quattro unità immobiliari senza considerarsi “imprenditore”. 

Dal 2026, invece, il legislatore ha ridotto questa soglia: chi mette in affitto breve più di due appartamenti nello stesso anno fiscale viene automaticamente considerato esercente un’attività d’impresa. 

Quindi:

Le locazioni brevi

Per locazione breve si intendono i contratti ad uso abitativo la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. 

I contratti possono essere stipulati:

• dal privato persona fisica
• da intermediari immobiliari
• da soggetti gestori di portali telematici (Airbnb, booking, etc).

Per questa tipologia di contratti non è obbligatoria la registrazione e possono essere previsti, oltre della messa a disposizione dell’immobile, anche servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il wi-fi e l’aria condizionata. 

Possono essere oggetto di locazione breve le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Cedolare secca fino a due immobili

Sui redditi derivanti da contratti di locazione brevi di immobili, stipulati a partire dal 1°giugno 2017 da persone fisiche e privati, il contribuente può scegliere se assoggettarli al regime ordinario o di applicare la cedolare secca. 

Il suddetto regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. 

Come già anticipato, dal 2026 se si affitta uno o due appartamenti brevi, è possibile continuare a optare per la cedolare secca:

• aliquota 21% sul compenso relativo al primo immobile;
• aliquota 26% sul compenso del secondo immobile.

Apertura della partita IVA

Anche un solo giorno di superamento della soglia dei due appartamenti comporta:

• apertura della partita IVA come locatore professionale;
• addebito e versamento periodico dell’IVA (10% o altre aliquote per servizi accessori);
• tenuta della contabilità;
• presentazione della dichiarazione IVA annuale.

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