L'esperto risponde

14 settembre 2018
Categorie: Contratti > Locazione

Locazioni Brevi: l’omessa comunicazione dei dati contrattuali

Sanzioni per mancata comunicazione al 20 agosto e responsabilità del locatore

Autore: Andrea Amantea
esperto - dubbio - domanda - quesito
Domanda - Si chiede di sapere se la mancata comunicazione dei dati dei contratti di locazione da parte di un intermediario immobiliare possa essere sanata ricorrendo al ravvedimento operoso; a chi è ascrivibile l’inadempimento citato in caso di responsabilità del locatore?

Risposta - Entro lo scorso 20 agosto, gli intermediari immobiliari intervenuti nella stipula di contratti di locazione breve, avrebbero dovuto inviare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli stessi contratti citati conclusi nel 2017. L’intermediario era tenuto alla comunicazione dei dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite il suo intervento o aderendo all’offerta di locazione tramite la piattaforma on line. Nel caso in cui il locatore si è avvalso dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore ha comunicato direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non era tenuto a trasmettere i dati del contratto, in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo (vedi circolare Agenzia delle Entrate n°24/2017).

L’adempimento in commento trova suo fondamento normativo nel D.L. 50/2017 e ss.mm.ii.; gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono tenuti ad adempiere a specifici obblighi di comunicazione qualora intervengano nella stipula di contratti di locazione breve; tali soggetti sono tenuti appunto a comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro termine il 30 giugno (solo per quest’anno il ritardo nella pubblicazione delle specifiche tecniche e la concomitante proroga di ferragosto ha spostato la data al 20 agosto) dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto: nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Gli intermediari che intervengono anche nella fase del pagamento del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve assolvono alla comunicazione citata tramite la certificazione (C.U.) delle ritenute effettuate.

Detto ciò, venendo alle sanzioni previste in caso di violazioni connesse all’adempimento comunicativo, è disposto che l'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve, di cui l’intermediario dispone, è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (sanzione da 250 a 2.000 euro). La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Anche se nella circolare 24/E 2017 già sopra citata, non si fa riferimento al ravvedimento operoso si ritiene che non vi siano motivi ostativi al ricorso a tale istituto disciplinato dall’art.13 del D.lgs. 472/1997.

Considerando che i dati, predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche pubblicate in data 12 giugno 2018, tengono conto delle informazioni fornite dagli stessi locatori, intesi quali persone fisiche che, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, mettono a disposizione l’immobile ad uso abitativo sulla base dei contratti di locazione breve percependo i relativi canoni o corrispettivi, non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.

Per cui, in sostanza, anche se l’Agenzia delle Entrate non è entrata nello specifico delle situazioni in cui l’inadempimento è legato al comportamento del locatore, si può desumere che non operano le sanzioni sopra individuate laddove, ad esempio, il locatore ometta di comunicare all’intermediario i dati o parti di essi necessari ad effettuare la comunicazione.
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