Quando stendere i panni diventa reato

Un appartamento dotato di balcone è di certo una grande comodità ma – in città soprattutto – si trasforma spesso in fonte di litigi tra condomini, ogni qual volta che motivo di discussione sia lo sgocciolamento dell’acqua usata per annaffiare le piante, lo scuotimento della tovaglia da tavola per far cadere le briciole, la battitura dei tappeti e lo sciorinamento del bucato.
Quest’ultima pratica, in particolare, è tra le principali cause di contese, tanto che perlopiù sono gli stessi regolamenti di condominio a prevederne un’esplicita disciplina, stabilendone limiti e divieti, sebbene perlopiù per salvaguardare l'estetica e il decoro del palazzo che non per prevenire l'insorgere di liti.
In alcune città sono addirittura i regolamenti comunali a vietare espressamente di stendere panni fuori dalle finestre che si affacciano sulle pubbliche vie o a consentirne la possibilità soltanto in determinati orari del giorno.

A Roma, per esempio, il regolamento di Polizia municipale, dallo scorso anno, pone tale divieto in tutta la Capitale - e non solo nel centro storico - per ragioni d’ordine e d’estetica (come se tanto potesse bastare a restituire decoro ad una città dove quotidianamente si assiste allo scempio di cassonetti strabordanti di rifiuti e cumuli di spazzatura accatastati lungo i marciapiedi! ...ma questa è un’altra storia).
La violazione del divieto posto da siddetti regolamenti comporta la comminazione di sanzioni amministrative che, ai sensi dell'art. 7 del D. Lgs. 267/00 (Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali), sono comprese tra i 25 ed i 500 Euro.

Ma cosa accade in assenza di regolamenti di condominio o di polizia urbana che disciplinino tale eventualità? Il buon senso prima di tutto ma anche espliciti riferimenti dottrinali evidenziano che “lo stendimento dei panni su di un balcone condominiale, constando non in un'opera materiale ma in un'attività comportamentale che viene posta in essere occasionalmente, non può essere considerato come un elemento di deturpamento del decoro architettonico, per il quale si richiede appunto il compimento di opere materiali idonee a modificare stabilmente le linee strutturali del fabbricato" (cfr. in “Manuale pratico del nuovo condominio” a cura di Giuseppe Cassano).

Vi sono però anche delle norme cui può farsi ricorso che, sebbene non ricadenti espressamente nell’ambito delle previsioni in materia condominiale, risultano ugualmente applicabili in quanto riguardanti più genericamente la tutela della proprietà da ogni forma di violazione o turbativa.

L'art. 908 del codice civile, in particolare, nel disciplinare lo scarico delle acque piovane - sancendo che "il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino" - è stato applicato estensivamente fino a ricomprendervi – considerandola dunque lesiva dei diritti altrui - la condotta del vicino che stende i propri panni senza averli strizzati per bene, facendoli così gocciolare sul balcone del condomino che abita sotto di lui. La Cassazione, infatti, con la sentenza numero 7576 del 28 maggio 2007 ha affermato che lo "stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall'esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinìo di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell'immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale".

In sostanza la Suprema Corte ha riconosciuto che non esiste un generale diritto a far sgocciolare i panni sul fondo del vicino, ma tale facoltà può costituire oggetto della concessione di una specifica servitù!

E, ancora, successivamente, con la sentenza n. 14547/2012 la Cassazione ha stabilito che i panni lavati possono essere stesi negli spazi condominiali a patto, però, che vengano "strizzati" bene per evitare di farli sgocciolare; ha quindi ribadito che, ove tali precauzioni non vengano rispettate, si può agire in giudizio per ottenere la rimozione dello stenditoio che causa il gocciolamento. Tale azione si configura come actio negatoria servitutis, ai sensi dell'art. 949 c.c. (comma 1: “Il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio”), ed è finalizzata, appunto, ad impedire che il perpetrarsi della condotta (lo sciorinamento dei panni) possa comportare l’acquisizione di un diritto reale (di servitù) per usucapione proprio in virtù di un esercizio pacifico ed ininterrotto per il tempo prescritto dalla legge.

Se poi vi sono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione e che chi le pone in essere sia condannato al risarcimento del danno.

Qualora il divieto sia posto da regolamenti comunali, per ottenerne l’osservanza da parte del condomino irrispettoso è invece possibile addirittura chiedere l’intervento della polizia municipale.

In alcuni casi, poi, si può perfino incorrere in una condotta penalmente rilevante: l’art. 674 c.p. punisce, infatti, con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a 206 euro “Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti”: tale norma è stata invocata in una pronuncia della Cassazione (n. 21753/2014) che vi ha ricondotto il comportamento di un uomo che fingeva di annaffiare le piante per lanciare l'acqua nella proprietà del vicino.

Mutatis mutandi, si può pensare che analoga sorte possa toccare a chi faccia sgocciolare i propri panni sul balcone altrui!