Commercialisti, l’amministrazione di condomini in forma societaria richiede una STP

Il CNDCEC, con il Pronto Ordini n. 40/2026 del 12 ottobre 2026, ha chiarito che il commercialista può svolgere individualmente l’attività di amministratore di condominio senza incorrere in una situazione di incompatibilità. Se invece l’attività viene esercitata attraverso una società ordinaria, trova applicazione il divieto di esercizio dell’attività d’impresa. La deroga riguarda le società tra professionisti.

La questione nasce da un quesito dell’Ordine di Venezia sulla possibilità, per un iscritto all’Albo, di amministrare condomini in forma societaria senza costituire una STP. L’Ordine prospetta che l’attività, anche se svolta attraverso una società, non assuma natura imprenditoriale e non ricada quindi nelle incompatibilità previste dall’articolo 4 del D.Lgs. n. 139/2005. Secondo il Consiglio nazionale, occorre invece distinguere in base alla modalità con cui viene esercitata.

L’amministrazione di condomini rientra tra le attività tipiche del commercialista come previsto dall’articolo 1, comma 2, lettera a), del decreto legislativo n. 139/2005 il quale comprende l’amministrazione generale di beni e patrimoni tra le competenze professionali.

Il Consiglio nazionale richiama inoltre la sentenza della Corte di cassazione n. 10185/2005, secondo cui la nomina dell’amministratore costituisce un ufficio privato assimilabile a un mandato con rappresentanza svolto in favore dei condomini. L’esercizio individuale dell’incarico è pertanto compatibile con la professione. La possibilità di affidare l’amministrazione a una società non modifica, invece, i vincoli applicabili all’iscritto all’Albo.

L’articolo 71-bis, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile ammette che l’incarico sia svolto anche dalle società disciplinate dal titolo V del libro V del codice civile. Per il CNDCEC, però, l’adozione di questi modelli comporta lo svolgimento di un’attività economica organizzata per la prestazione di servizi, riconducibile alla nozione di impresa dell’articolo 2082 del codice civile.

Ne deriva l’applicazione dell’articolo 4, comma 1, lettera c), del decreto legislativo n. 139/2005, che rende incompatibile la professione di commercialista con l’esercizio di attività d’impresa, anche quando questa non sia prevalente né abituale. Il divieto non opera se l’attività è svolta mediante una società tra professionisti, costituita ai sensi dell’articolo 10 della Legge n. 183/2011 e del D.M. n. 34/2013.

Come precisato nelle Note interpretative sulle incompatibilità, aggiornate a dicembre 2025, la STP richiede l’esercizio in via esclusiva dell’attività professionale da parte dei soci, indipendentemente dal modello societario utilizzato. Tra tali attività rientra anche l’amministrazione di condomini.

È questa caratteristica che, nella ricostruzione del CNDCEC, consente di escludere la natura imprenditoriale dell’attività e di superare l’incompatibilità prevista per l’esercizio attraverso una società ordinaria.