Comodato IMU e TASI: la Fondazione Nazionale dei Commercialisti analizza gli effetti della manovra

Premessa – E’ contenuta in un comunicato stampa della FNC l’analisi statistica degli effetti legati alla disposizione della Legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/2015) riguardante l’abbattimento della base imponibile IMU e TASI nella misura del 50% della base imponibile dei predetti tributi per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli).
I risultati illustrati nella relazione sono il frutto di un attento confronto tra vecchia e nuova disciplina in merito.
In particolare, è evidenziato come la misura avrà un impatto restrittivo maggiore del previsto con aumento della pressione fiscale per le famiglie che vogliono beneficiare dei benefici IMU e TASI legati al comodato e ciò in virtù del fatto che se è vero da un lato che la manovra 2016 introduce un’agevolazione ex lege (senza dover cioè passare per la delibera comunale) è anche vero dall’altro che è sottratta all’autonomia comunale la possibilità di assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato al parente. Quindi, se ad esempio il comune di ubicazione dell’immobile aveva deliberato per gli anni passati l’assimilazione, mentre per tali anni il comodante non doveva versare per nulla l’IMU (se l’immobile oggetto di comodato fosse di cat. non di lusso), nel 2016 dovrà accontentarsi dell’agevolazione del 50% e per di più dovrà sostenere il costo di registrazione del comodato (minimo 232 euro) qualora lo stesso non fosse stato ancora registrato in precedenza.
Si ricorda, infatti, che fino al 2015, era data la possibilità ai comuni di considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzassero come abitazione principale. Tale equiparazione doveva specificamente essere prevista dalla delibera comunale e nel prevederlo, la stessa delibera doveva anche fissarne le condizioni (alternative tra di loro), ed in particolare:
• che l'agevolazione operasse limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500;
• oppure che il comodatario appartenesse a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui.
L’assimilazione poteva essere beneficiata per un solo immobile (ed indipendentemente dal numero di immobili di cui era proprietario il comodante).
Il comune, inoltre, poteva anche stabilire, nella stessa delibera, che l’assimilazione fosse subordinata alla necessità di provvedere alla registrazione del contratto di comodato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Dal 2016, invece, è prevista solo l’agevolazione (riduzione del 50% della base imponibile IMU e TASI) qualora siano rispettate determinate condizioni (oggettive e soggettive) le quali restringono notevolmente il campo di applicazione a soli due casi, ovvero:
1) il comodante, (es. genitore) possiede un solo immobile abitativo non di lusso in Italia che cede in comodato (non preclude l’agevolazione, l’eventuale possesso, oltre il predetto immobile, di altri immobili diversi dall’uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi). Il comodante deve altresì risiedere anagraficamente nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato;
2) il comodante (es. genitore) oltre alla casa (non di lusso) data in comodato, è proprietario (in Italia) di una sola altra casa (non di lusso) la quale deve rappresentare la sua abitazione principale e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato (anche il tal caso non preclude l’agevolazione l’eventuale possesso di altri immobili diversi dall’uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi).
Meno beneficiari – Dall’analisi effettuata dalla FNC è ben evidente che si riduce notevolmente il numero di soggetti beneficiari delle agevolazioni IMU e TASI legate al comodato.
In particolare si passa dai 52.000 soggetti beneficiari dell’assimilazione nel 2015 ai 32.000 beneficiari dell’agevolazione 2016.
La FNC esegue un’analisi dettagliata considerando il caso di un soggetto residente in uno dei comuni che nel 2015 aveva deliberato l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato al parente e da questi adibita a propria abitazione principale.
Ad esempio, è stato analizzato il caso di un immobile concesso in comodato con rendita di 239 euro ubicato in un comune che aveva deliberato l’assimilazione ed aveva posto come condizione che la predetta assimilazione operasse sono fino al valore di rendita catastale di 500 euro e senza la necessità di procedere alla registrazione del contratto di comodato. In tal caso, mentre nel 2015 il comodante non versava nulla di IMU, al contrario nel 2016 questi, in applicazione dell’agevolazione del 50%, verserà 193 euro cui aggiungere 232 euro di costi per la registrazione del comodato.
L’unico caso in cui si registra un minor onere è quello in cui la rendita dell’immobile concesso in comodato è superiore a 500 euro (esattamente pari a 683 euro) e il comune per il 2015 non aveva previsto alcun assimilazione. In tal caso, applicando l’agevolazione del 50% prevista dalla Legge di stabilità 2016, si registra un risparmio di 319 euro.
La misura in esame può anche essere considerata un passo indietro fatto nei confronti dei possessori meno abbienti, se si considera il caso in cui lo scorso anno il comune aveva deliberato l’assimilazione e aveva posto come condizione che la stessa operasse solo nel caso in cui il comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con un ISEE annuo inferiore a 15.000 euro. Infatti, in tale ipotesi, mentre nel 2015 sull’immobile (se non di lusso) oggetto di comodato non andava versata l’IMU poiché assimilato ad abitazione principale, nel 2016 l’IMU dovrà essere versata seppur con l’agevolazione del 50% e con l’aggravio (almeno per quest’anno) dei costi di registrazione del contratto di comodato.
“Sarebbe stato più utile un confronto sul piano tecnico-fiscale con i Commercialisti che possono supportare il legislatore con la loro esperienza sul campo ed il contatto diretto con i contribuenti” sono state le parole del Presidente della FNC Giorgio Sganga.