Bonus edile condominio: chi può usufruirne e documentazione necessaria

Per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune,
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

I soggetti che possono usufruire delle detrazioni - Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile.

Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alle spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore, indicheranno gli estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

I condomini minimi - Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

Con la circolare n. 3/E, del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

• il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta),
• in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un CAF o a un intermediario abilitato, sarà tenuto a esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.

I condomini con unità a destinazione non abitativa - Gli interventi effettuati sulle parti comuni di condomìni nei quali sono presenti anche unità con destinazione diversa da quella abitativa (ad esempio, condominio nel quale, a piano terra, sono presenti dei negozi) sono detraibili a condizione che la superficie delle unità destinate ad abitazione sia superiore al 50% (Circolare n. 57/1998).
Nel rispetto delle altre condizioni richieste, in tal caso, può fruire della detrazione anche il proprietario o detentore delle unità a destinazione non abitativa.

Diversamente, se in un condominio la superficie dedicata alle abitazioni è inferiore (o uguale) al 50%, la detrazione per gli interventi su parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione (Circolare n. 57/1998 dell’amministrazione finanziaria).

La documentazione edilizia - Per i lavori di ristrutturazione edilizia, in linea generale, è necessario presentare presso il Comune competente la documentazione tecnica abilitativa richiesta.

Il Provvedimento del 2 novembre 2011 (documentazione da conservare) dispone che se la normativa edilizia locale non prevede alcun titolo abilitativo per realizzare un intervento ammesso alla detrazione, il contribuente è tenuto a redigere un’autocertificazione (ai sensi dell’articolo 47, D.P.R. n. 445/2000) in cui attesti:

• la data di inizio lavori;
• che gli interventi edilizi realizzati sono compresi tra quelli agevolabili.

La comunicazione all’ASL - L’articolo 99, D.lgs. 9 aprile 2008, n. 81, dispone che, nelle seguenti casistiche:

• cantieri in cui operano più imprese, anche non contemporaneamente;
• cantieri che inizialmente non risultavano soggetti a notifica ma che, in corso d’opera, per effetto di modifiche intervenute, rientrino nel caso sopraesposto;
• cantieri in cui operi una sola impresa, per interventi con durata complessiva superiore a 200 giorni/uomo,

il committente o il responsabile dei lavori, prima dell’inizio dei lavori, deve trasmettere all’Azienda Sanitaria Locale e alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti la notifica preliminare, elaborata in conformità all’Allegato XII, del D.lgs. n. 81/2008.