Locazioni Brevi. Così si indicano in dichiarazione

Il modello 730-2018 pubblicato in via definitiva con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 15 gennaio recepisce le novità in materia di obblighi dichiarativi relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1°giugno 2017, così come novellati dalla manovra correttiva D.L. 50/2017 e ss.mm.ii. Un contratto si considera stipulato a partire dal 1° giugno 2017 se a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione.

Le locazioni brevi- L’art.4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017 consente di optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo situati in Italia, contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. La norma citata ha esteso l’applicazione della cedolare secca ai contratti, in cui la locazione breve è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria. Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto.

A carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono posti specifici obblighi fiscali qualora intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione breve o incassano i corrispettivi; tali soggetti sono infatti chiamati ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF) o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto. Com’è ben noto, gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica.

Obblighi dichiarativi e indicazione nel 730-2018– La normativa delle locazioni brevi così come novellata dalla manovra correttiva, D.L. 50/2017, si applica sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato); le istruzioni al modello 730-2018 precisano che:

• Il reddito derivante da tali locazioni brevi costituisce reddito fondiario per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto reale e va indicato nel quadro B dello stesso modello;
• per il sublocatore o il comodatario, invece, costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D.

Relativamente alla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario , come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n°24/E 2017, essendo la ritenuta in capo a quest’ultimo, il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato e che sarà tenuto a dichiarare (Il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito), mentre il comodatario/locatore, diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso, con conseguente obbligo dichiarativo in capo allo stesso comodatario.

Soffermandoci comunque sulla compilazione del Quadro B (Redditi dei fabbricati), le istruzioni al modello precisano che nella colonna 3, “periodo di possesso dell’immobile”, se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta. Se ad esempio, sono stipulati più contratti di locazioni brevi di porzioni di unità abitative: porzione A, contratto di durata 1° agosto – 16 agosto 2017 porzione B, contratto di durata 10 agosto – 20 agosto 2017, il totale dei giorni da indicare nella colonna 3 sono 20. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), vanno riportati solo i giorni del periodo di locazione relativo al 2017.

In merito all’effettivo canone di locazione breve da indicare nella colonna 6 (Canone di locazione) del quadro B, l’ammontare è pari al 100% del corrispettivo lordo, pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. Vanno in diminuzione, invece, le spese per servizi accessori solo se sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti. In pratica valgono le stesse regole previste per gli intermediari immobiliari per l’individuazione della base imponibile su cui applicare la ritenuta del 21%. Per il proprietario dell’immobile, o per il titolare di altro diritto reale, nel quadro B alla colonna 6 (canone di locazione), se si è in possesso della Certificazione Unica 2018 e il periodo di locazione si è interamente concluso nel 2017, va riportato l’importo del corrispettivo indicato nel punto 14 del quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 qualora non risultano barrate le relative caselle del punto 4 (redditi 2018) e del punto 16 (locatore non proprietario). Se la casella del punto 4 risulta barrata, l’importo indicato al punto 14, non deve essere riportato nella dichiarazione 2017 ma in quella relativa ai redditi 2018 da presentarsi nel 2019. Se invece risulta barrata la casella di col. 16, l’importo va riportato nel rigo D4 del quadro D con il codice 10.

Nel caso di più importi per locazioni brevi certificati nella “Certificazione redditi – locazione brevi” ovvero nel caso di più certificazioni, è necessario aggregare i dati con riferimento a ciascun immobile sommando gli importi presenti nel punto “importo corrispettivo” della CU (punti 14, 114, 214, 314 e 414) per i quali le relative caselle “2018” (punti, 4, 104, 204, 304 e 404) e “locatore non proprietario” (punti 16, 116, 216, 316 e 416) non risultano barrate. In alternativa, è comunque possibile esporre i dati nel quadro B analiticamente per singolo contratto.

Le istruzioni al modello 730-2018 forniscono un’importante precisazione sempre in riferimento agli obblighi dichiarativi; il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), va riportato solo l’importo del corrispettivo lordo indicato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 relativo alle sole locazioni effettuate nel 2017.

Al contrario, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario, da indicare nel quadro D del 730/2018, va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.