Ristrutturazione immobile altrui. iva detraibile se c’è strumentalità

Il contribuente può detrarre l’IVA afferente a spese per lavori di ristrutturazione o manutenzione eseguiti su un immobile condotto in locazione, quindi di proprietà altrui. È quanto hanno stabilito le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 11533/2018, recependo la giurisprudenza unionale che predica il carattere assoluto del principio di neutralità dell’imposta sul valore aggiunto.

Le Sezioni Unite Civili della Suprema Corte sono state sollecitate con ordinanza interlocutoria n. 22090 del 22/09/2017 a esprimersi sulle seguenti questioni della massima importanza nell'applicazione della disciplina dell’IVA:

• se sono inerenti le spese sostenute per la ristrutturazione di un immobile altrui in vista dell'esercizio di un'attività di impresa;
• i riflessi sull'eventuale diritto di detrazione, in ipotesi sussistente, di una diversa decisione dell'imprenditore per cui la attività di impresa, a cui le spese risultavano funzionali, non abbia mai avuto inizio;
• se le spese, in ipotesi detraibili, siano anche ammortizzabili ai fini del rimborso ai sensi dell'art. 30, comma terzo, lett. c), del d.P.R. n. 633 del 1972.

Alla Suprema Corte si è rivolta una Società che ha avviato una complessa attività di opere e interventi edilizi e urbanistici di ristrutturazione, restauro, risanamento e cambio di destinazione del complesso immobiliare condotto in locazione.

L'Amministrazione finanziaria ha negato la detraibilità dell'IVA assolta sui costi di ristrutturazione sostenuti dal conduttore e pertanto ha emesso avvisi di accertamento per il recupero dell'imposta.

La Commissione Tributaria Regionale della Toscana ha confermato il recupero a tassazione, fondando la decisione su due autonome rationes decidendi: a) la detrazione dell'imposta non spettava perché i costi di ristrutturazione furono sostenuti su un immobile a destinazione abitativa secondo la categoria catastale (A/2); b) le spese riguardavano la ristrutturazione di un immobile di proprietà altrui.

Ebbene, la CTR di Firenze, in diversa composizione, dovrà esprimersi nuovamente sul caso attenendosi al principio di diritto enunciato dalla Sezioni Unite della Suprema Corte:

• «Deve riconoscersi il diritto alla detrazione IVA per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi».

Il Giudice del rinvio, dunque, dovrà considerare che la spettanza o no della detrazione dipende unicamente dall’accertamento di fatto della natura strumentale dell’immobile rispetto all’attività economica in concreto svolta o che il contribuente avrebbe potuto svolgere. Nel caso specifico, tale accertamento è mancato «anche a causa dell’error in iudicando consistente nell’aver ritenuto esclusa la detrazione perché in corso di ristrutturazione l’immobile era indicato in cat. A/2 abitativa.»