Affitti brevi 2026, con proprietari diversi ma tre case sullo stesso conto corrente chi rischia sanzioni e accertamenti?

Dal 1° gennaio 2026 la Legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) abbassa da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti destinabili a locazione breve oltre il quale scatta la presunzione di attività in forma imprenditoriale. La modifica è puntuale: interviene sull’art. 1, comma 595, L. 178/2020, sostituendo “quattro appartamenti” con “due appartamenti” e spostando la decorrenza “all’anno 2026”.

La norma stabilisce che il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo se la destinazione a locazione breve riguarda non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi l’attività “si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.”. Questa presunzione nasce come “tutela dei consumatori e concorrenza” ed è costruita come meccanismo oggettivo legato al numero di appartamenti destinati.

In questo caso il punto non è solo chi è proprietario, ma chi risulta essere il locatore nei contratti o condizioni di prenotazione, nei flussi finanziari e nella rendicontazione, e quindi CU/Certificazioni e dati trasmessi dagli intermediari.

La soglia opera “per ciascun periodo d’imposta” e “per soggetto” (nella formulazione del comma 595: limite di appartamenti destinati dal contribuente/locatore). Quindi, in astratto, due coniugi potrebbero avere ciascuno fino a 2 appartamenti se i contratti/annunci sono coerenti con il locatore effettivo (o con la quota di comproprietà), gli incassi e la documentazione supportano l’imputazione dei canoni al soggetto corretto, o non si crea un “unico centro di gestione” che, di fatto, fa risultare l’operazione come attività unitaria riconducibile a un solo soggetto.

Il rischio tipico di questo caso è proprio questo: un account unico + un IBAN unico può far “leggere” l’operazione come unitaria, rendendo difficile sostenere la ripartizione per soggetti, specie se le ricevute/quietanze o i riepiloghi della piattaforma non distinguono chiaramente il locatore.

Se e solo se si resta nel perimetro affitti brevi ex art. 4 DL 50/2017 (contratti inferiori ai 30 giorni, persone fisiche fuori impresa), si applica la cedolare secca con 21% sulla prima unità e 26% dalla seconda. Ma attenzione: se la soglia dei 2 appartamenti viene superata dal medesimo soggetto, si entra nel campo impresa presunta e il regime locazioni brevi non è più “il contenitore” corretto.

Per ridurre le contestazioni suggeriamo di allineare il locatore sulla piattaforma utilizzata (Airbnb, Booking ecc) e nei documenti: profili distinti o almeno annunci intestati correttamente al soggetto/ai soggetti. Utile anche tracciare tutti gli incassi: se possibile, IBAN separati o report che evidenzino in modo incontrovertibile la quota/canone per soggetto. In caso di comproprietà, gestire l’imputazione dei redditi coerentemente con la titolarità, cioè con le quote, e con quanto risulta nei contratti. Se un soggetto, anche per errore operativo, risulta destinare 3 appartamenti, preparare subito l’analisi delle conseguenze (impresa presunta ex art. 2082 c.c.).