Affitti brevi 2026, "solo pochi giorni” nel terzo appartamento: la soglia si supera lo stesso?

Sì, il rischio è concreto perché la presunzione dell’art. 1, comma 595, L. 178/2020 non ragiona sui giorni ma sul numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta. Il testo del comma 595 è palese: regime riconosciuto solo se la destinazione riguarda non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta, altrimenti l’attività “si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.”.

Il caso tipico è proprio quello di un terzo immobile entrato in disponibilità a metà anno, ad esempio per successione, acquisto o fine ristrutturazione, e messo online "solo per coprire le spese”. La norma però parla di destinazione e di numero di appartamenti nel periodo d’imposta, non di contemporaneità e non di durata.

Fino al 2025 il limite era 4 appartamenti; dal 2026 diventa 2 per effetto della L. 199/2025. È facile che i contribuenti replichino schemi attivi nel 2024-2025, magari già ottimizzati su più unità e aliquote al 21% primo immobile e al 26% secondo immobile, senza rendersi conto che ora il terzo appartamento non è più area grigia: è proprio quello che fa scattare la partita Iva per l'attività d'impresa.

Se scatta la presunzione d’impresa, non si è più nel perimetro dell’art. 4 DL 50/2017 (locazioni brevi da persone fisiche fuori impresa), che è la porta d’ingresso alla cedolare/ritenute da intermediari. E vanno valutati reddito d’impresa, Partita IVA, adempimenti connessi, e anche i profili amministrativi locali.

L’errore frequente è lasciare che la dichiarazione tratti tutto come cedolare perché la piattaforma produce report e ritenute, il software importa i dati, il cliente minimizza parlando magari di "solo 10 giorni”. Utile dunque per i professionisti mappare ad inizio anno quante unità saranno effettivamente destinate a locazione breve, anche se solo in alcune finestre. In caso di terzo immobile possibile, valutare alternative contrattuali, come ad es. affitto ordinario oppure strutturare l’attività come impresa sin dall’inizio anno. Il punto è sempre evitare che il terzo appartamento venga agganciato al perimetro locazioni brevi in modo improvvisato, innescando la presunzione.