Affitti brevi, anche il comodatario che subaffitta più di tre immobili finisce in impresa?

Sì, e la risposta è più lineare di quanto sembri, perché la combinazione tra regole storiche sulle locazioni brevi e la nuova soglia introdotta dal 1° gennaio 2026 porta a includere il comodatario nello stesso meccanismo presuntivo previsto per chi gestisce gli immobili in qualità di proprietario.

Il punto chiave è ricordare che la disciplina fiscale degli affitti brevi non guarda solo alla proprietà, ma al fatto che un soggetto metta a reddito un’abitazione con contratti di durata breve, spesso tramite intermediari o piattaforme online, incassando corrispettivi che il legislatore ha espressamente ricondotto al perimetro dell’articolo 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni dalla L. 96/2017.

Proprio quell’articolo, nel definire le locazioni brevi, ricomprende non soltanto le locazioni stipulate dal proprietario, ma anche i corrispettivi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che conceda a terzi il godimento dell’immobile. In altre parole, ai fini fiscali, la posizione del comodatario che subaffitta (in senso tecnico, o comunque concede a pagamento l’uso dell’immobile a terzi) è già da anni pienamente dentro il perimetro delle locazioni brevi.

Da qui si capisce perché le novità 2026 non possono bypassare il comodatario. La Legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) interviene infatti sulla presunzione di esercizio in forma imprenditoriale già prevista dalla L. 178/2020, rendendo molto più stringente la soglia numerica degli immobili destinati a locazione breve nel periodo d’imposta.

Dal 2026, la disciplina delle locazioni brevi come gestione privata viene riconosciuta solo fino a due appartamenti. Oltre, cioè dal terzo immobile in poi, scatta una presunzione legale assoluta di attività svolta in forma d’impresa. Se quindi un soggetto, a prescindere dal titolo di possesso, destina alla locazione breve più di due appartamenti, la qualificazione si sposta sul terreno dell’impresa per presunzione, con ricadute immediate in termini di inquadramento reddituale e adempimenti. Questo vale a maggior ragione quando gli immobili sono più di tre: in questo caso non siamo davanti a un superamento marginale del limite, ma a una gestione numericamente e organizzativamente significativa, esattamente ciò che la presunzione mira a intercettare.

Naturalmente, prima ancora del profilo fiscale, c’è un passaggio civilistico che bisogna verificare perché può diventare un fattore di rischio: il comodatario, in linea generale, non può concedere a terzi il godimento della cosa senza il consenso del comodante, e la norma codicistica (art. 1804 c.c.) rende prudente pretendere un consenso espresso e documentato quando l’intenzione è quella di utilizzare gli immobili per locazioni turistiche o comunque per contratti di breve durata a corrispettivo. Un passaggio che richiede attenzione perché può diventare decisivo, perché un utilizzo non autorizzato può esporre a richieste di restituzione e a pretese risarcitorie, con effetti indiretti anche sulla stabilità del flusso reddituale che il contribuente dichiara.

In questo quadro, è utile tenere sullo sfondo anche gli obblighi per così dire trasversali che prescindono dalla qualificazione reddituale e che, negli ultimi anni, hanno rafforzato la tracciabilità delle locazioni turistiche, come il CIN previsto dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023, con le regole di identificazione e di gestione collegate al sistema del Ministero del Turismo.

Anche qui, se il contribuente opera, a qualunque titolo, nel comparto degli affitti brevi, l’assetto documentale e l’adempimento formale devono essere coerenti, perché l’inasprimento delle soglie fiscali convive con un impianto amministrativo che mira a rendere più leggibile il fenomeno sul territorio.