Bonus prima casa: spetta anche a chi accorpa due immobili senza procedere alla fusione catastale

Provvedimento

• Ordinanza 25866, sezione Tributaria del 22-09-2025

Oggetto

• Accorpamento di più unità immobiliari contigue

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa, parte I, Norme sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
• D.M. n. 701/1994, art. 1, commi 2 e 3, Regolamento sulla procedura di variazione catastale per fusione di unità immobiliari.
• Circolare Agenzia Entrate n. 25/E del 25/02/2005, punto 3.4 Indicazioni operative sull’accorpamento di unità immobiliari ai fini delle agevolazioni prima casa.
• Risoluzioni Agenzia Entrate n. 142/E del 4/06/2009 e n. 154/E del 19/12/2017 Confermano l’interpretazione favorevole alle unità accorpate per l’agevolazione.
• Cass. civ. n. 6613/2011, Giurisprudenza precedente sul riconoscimento della prima casa per più unità unificate.
• Cass. civ. n. 9030/2017 Stabilisce che l’agevolazione presuppone l’effettiva unificazione entro tre anni.
• Cass. civ. n. 11322/2020 Principio chiave: l’effettiva unificazione delle unità immobiliari è sufficiente, la fusione catastale non è obbligatoria.

Premessa

Con l’ordinanza del 22 settembre 2025, la Cassazione ha riconosciuto l’agevolazione prima casa anche per l’acquisto di due unità immobiliari da accorpare, anche su piani diversi, purché non ne risulti un immobile di lusso. Non è richiesto l’accatastamento entro tre anni, essendo sufficiente l’effettiva unificazione.

Il caso

Il contribuente aveva acquistato due unità immobiliari contigue e sovrapposte, collegate da una scala interna, con l’intento di adibirle a un’unica abitazione principale. Al momento dell’acquisto aveva richiesto le agevolazioni fiscali “prima casa”, sebbene gli immobili fossero distinti e autonomamente censiti al catasto. La Corte Tributaria Regionale della Sicilia ha rigettato il ricorso, aderendo alla tesi dell’Ufficio senza accertare in concreto la realizzazione dell’unificazione entro tre anni e valorizzando anche il profilo catastale.

La decisione della Cassazione

La Corte ha dato ragione al contribuente, stabilendo che le agevolazioni “prima casa” spettano anche in caso di acquisto di più unità immobiliari contigue (anche sovrapposte) destinate a diventare un’unica abitazione non di lusso. È necessario che, entro tre anni dalla registrazione dell’atto, venga effettivamente realizzata l’unificazione strutturale e funzionale; non è obbligatorio che entro lo stesso termine sia effettuato l’accatastamento (fusione catastale). L’accatastamento è un elemento probatorio utile, ma non una condizione necessaria; l’onere della prova dell’unificazione grava sul contribuente, che può dimostrarla con elementi quali i lavori eseguiti, la scala interna, la documentazione tecnica e l’effettivo utilizzo come unica abitazione.

La Corte ha quindi cassato la sentenza della CTR e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, rimettendo la liquidazione delle spese al giudice del rinvio.

L’esperto risponde…

Domanda 1

Le agevolazioni “prima casa” spettano anche se si acquistano più immobili distinti?

Risposta: Sì, a condizione che si tratti di unità immobiliari contigue (anche su piani diversi) destinate a costituire un’unica abitazione non di lusso.

Domanda 2

È necessario effettuare la fusione catastale entro tre anni per conservare il beneficio?

No. Ciò che rileva è l’effettiva unificazione strutturale e funzionale entro tre anni dalla registrazione dell’atto; la fusione/accatastamento è solo un elemento probatorio, non una condizione.

Domanda 3

Chi deve dimostrare l’unificazione degli immobili ai fini dell’agevolazione?

L’onere della prova spetta al contribuente.

Esempio pratico

Caio acquista due appartamenti sovrapposti nello stesso edificio. I due immobili sono collegati da una scala interna, perché Caio vuole trasformarli in un’unica abitazione principale. Al momento dell’acquisto chiede le agevolazioni fiscali “prima casa”. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate gli contesta il beneficio, sostenendo che la fusione catastale non è stata effettuata entro tre anni.

La Cassazione chiarisce che, per ottenere le agevolazioni, non è necessario che l’accatastamento sia completato entro il termine triennale dalla registrazione dell’atto. Ciò che conta è l’effettiva unificazione strutturale e funzionale: se le due unità, nel loro insieme, diventano concretamente un’unica abitazione non di lusso, il contribuente ha diritto al beneficio. L’onere della prova dell’unificazione spetta al contribuente, che può dimostrarla con elementi concreti (es. collegamenti interni, titoli edilizi, lavori eseguiti e fatture, documentazione tecnica, uso come unica abitazione).

In parole semplici: anche se Caio ha due appartamenti separati catastalmente, può ottenere il bonus “prima casa” purché li abbia effettivamente trasformati in un unico immobile abitativo entro tre anni dall’acquisto.