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I benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un'unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all'Amministrazione finanziaria per l'esercizio dei poteri di accertamento, si verifichi l'effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all'accatastamento dell'unica unità abitativa così realizzata.
I benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un'unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all'Amministrazione finanziaria per l'esercizio dei poteri di accertamento, si verifichi l'effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all'accatastamento dell'unica unità abitativa così realizzata.
Si tratta del principio di diritto ribadito dalla Corte di cassazione – Sezione tributaria nell’ordinanza n. 25866/2025 (dep. 22/09/2025).
Il caso: acquisto di due piani sovrastanti fisicamente uniti da una scala interna ma catastalmente frazionati in due particelle
In applicazione del superiore principio di diritto, gli Ermellini hanno accolto il ricorso del contribuente, al quale è giunta la notifica di avvisi di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, anno 2007, a seguito della revoca delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa previste dall'art. 1, nota II-bis della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R. n. 131/86, per mancata riunificazione catastale degli immobili.
I suddetti atti impositivi sono stati impugnati davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Catania, che ha dato ragione alla parte privata, ritenendo non provato dall’Ufficio che le unità non fossero più “non di lusso” o che non fosse realizzata l’unica abitazione.
Su appello dell’Agenzia delle Entrate, la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia ha riformato la decisione di primo grado e, quindi, respinto il ricorso del contribuente.
Da qui la prosecuzione del giudizio in Cassazione, dove il verdetto della Suprema Corte ha ribaltato la statuizione della sentenza di secondo grado.
È stata accolta l’eccezione difensiva di nullità della sentenza impugnata per “error in procedendo”, per motivazione meramente apparente, inadeguata, contradittoria e perplessa per non avere la C.T.R. della Sicilia considerato che la contribuente aveva acquistato un immobile per civile abitazione costituito da due piani sovrastanti inerenti ad uno stesso edificio, fisicamente uniti da una scala interna, allo scopo di realizzare l'unica abitazione principale e che all'atto di acquisto l'immobile costituiva cosa unica, nonostante fosse catastalmente frazionato in due particelle.
Vediamo perché.
Nel motivare la decisione favorevole alla parte privata, i Magistrati di Piazza Cavour hanno, in particolare, evidenziato che «il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante - ai fini del riscontro dell'evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l'agevolazione deve ritenersi correlata, - ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se, quello stesso evento che deve identificarsi con l'effettività dell'unificazione delle unità immobiliari qual finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente (nella fattispecie in esame, il collegio regionale ha affermato un principio giuridico astratto, senza vagliare la realizzazione, in concreto e nel termine, della unificazione strutturale e funzionale delle unità).»
Rileva, ancora, la Corte che attribuire un rilievo esclusivo, ai fini in discorso, all'adempimento catastale (correlato, dunque, ad una dichiarazione di variazione per cd. fusione catastale), significherebbe introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare (finalizzata alla realizzazione di un'unica unità abitativa) e, in quanto tale, nemmeno in sintonia con la “ratio legis” dell'agevolazione.
Conclude la Corte: «Nel caso che ne occupa - una volta ricondotta al novero delle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione la fattispecie dell'accorpamento di unità immobiliari finitime -, alla effettiva realizzazione dell'intento cui detta agevolazione si correla (realizzazione di un'unica unità abitativa quale alloggio non di lusso) finirebbe per (inammissibilmente) aggiungersi, - seguendo la tesi dell'Agenzia, fatta propria dalla CTR, - l'ulteriore condizione costituita dall'accatastamento (nel termine triennale di decadenza) dell'unica unità immobiliare risultante dal ridetto accorpamento.»
Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata cassata e la causa, per l’effetto, rinviata alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, affinché faccia corretta applicazione del seguente principio di diritto: in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un'unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all'Amministrazione finanziaria per l'esercizio dei poteri di accertamento, si verifichi l'effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all'accatastamento dell'unica unità abitativa così realizzata (così Cass., Sez. 5, Sent. n. 11322 del 12.6.2020).
In definitiva, per mantenere le agevolazioni “prima casa” in caso di acquisto di più unità contigue destinate a costituire un’unica abitazione è sufficiente che l’unificazione sia realizzata concretamente entro tre anni (sul punto, l’onere della prova è a carico del contribuente); l’accatastamento dell’unità unificata può aiutare a provare l’evento, ma non è un requisito formale obbligatorio da completare entro lo stesso termine.
Qual è la condizione perché le agevolazioni per l'acquisto della "prima casa" siano riconosciute quando si acquistano contemporaneamente più unità immobiliari?
L'acquirente deve destinare le unità, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa. L’abitazione che risulterà dall’accorpamento non dovrà essere riconducibile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
La variazione catastale (fusione/accatastamento) è sufficiente e necessaria per ottenere o conservare l'agevolazione entro il termine di legge?
No. La variazione catastale può costituire prova rilevante dell'accorpamento, ma non esaurisce né sostituisce l'evento giuridicamente rilevante, che è l'effettiva unificazione strutturale e funzionale delle unità in un'unica abitazione. Inoltre, la Cassazione ha stabilito che non è necessario che l'accatastamento dell'unica unità risultante sia effettuato entro il termine triennale; ciò che rileva è il concreto compimento dell'unificazione. (Cass., Sez. 5, sent. n. 11322/2020).
Chi ha l'onere della prova e quale è il termine entro cui deve realizzarsi l'unificazione?
L'onere della prova circa l'effettiva realizzazione dell'unificazione grava sul contribuente. L'unificazione deve verificarsi entro il termine di decadenza di tre anni dalla registrazione dell'atto (termine corrispondente a quello concesso all'Amministrazione finanziaria per l'accertamento). Il rispetto del termine va provato dal contribuente; la mancata unificazione nel termine comporta la perdita dell'agevolazione.
Il sig. Bianchi acquista contestualmente due appartamenti adiacenti nello stesso piano. Nel rogito dichiara l’intenzione di unirli in un’unica abitazione da destinare a residenza principale.
Adempimenti: Entro tre anni esegue lavori edilizi che eliminano la parete divisoria e rendono l’immobile funzionalmente unico (un unico ingresso, impianti unificati, spazi interni comunicanti).
Risultato: Anche se la fusione catastale viene registrata solo dopo tre anni, il contribuente conserva l’agevolazione, perché ha dimostrato con documentazione (pratiche edilizie, fotografie, dichiarazioni tecniche) l’avvenuta unificazione.
Il sig. Verdi acquista nel 2025 un piccolo appartamento con agevolazione “prima casa”. Nel 2026 compra l’appartamento adiacente, dichiarando in atto che intende accorparlo al primo per formare un’unica abitazione.
Adempimenti: Nel 2027 presenta pratica edilizia per i lavori di accorpamento e li completa nel 2028 (entro i tre anni dal secondo acquisto).
Risultato: L’agevolazione si applica anche al secondo immobile (Circ. 25/E/2005; Ris. 142/E/2009; Ris. 154/2017), in quanto l’unificazione effettiva è stata realizzata entro il termine triennale. La mancata immediata fusione catastale non pregiudica il beneficio.
Il sig. Rossi acquista nel 2025 due unità immobiliari adiacenti dichiarando che intende unirle. Tuttavia, per motivi economici, non realizza i lavori di accorpamento entro il 2028. Presenta soltanto una domanda di fusione catastale nel 2029.
Risultato: L’agevolazione decade, perché l’elemento essenziale non è la domanda di variazione catastale, ma l’effettiva trasformazione delle unità in un’unica abitazione entro tre anni dall’acquisto.
(prezzi IVA esclusa)