Le nuove regole del catasto

Ha preso il via lo scorso 1° febbraio l’attivazione progressiva di “SIT” – Sistema Integrato del Territorio –, il nuovo strumento che l’Agenzia delle Entrate, col provvedimento del 26 gennaio 2021 n. 20143, ha indicato nel fornire le nuove regole per “lo svolgimento delle funzioni di competenza dell’Agenzia delle Entrate relative al catasto e ai servizi geotopocartografici, nonché in materia di anagrafe immobiliare integrata.”

Col citato provvedimento, l’Agenzia ha indicato tra l’altro:

La disciplina delle visure catastali:
gli atti catastali, gli elaborati planimetrici e i documenti tecnici propedeutici alla predisposizione degli atti di aggiornamento geometrico, sono consultabili da chiunque, sia presso gli uffici dell’Agenzia sia attraverso i suoi servizi telematici; in tal ultimo caso previo pagamento dei tributi speciali catastali.
La consultazione delle planimetrie delle unità immobiliari urbane è consentita a richiesta del proprietario, del possessore, di chi ha diritti reali di godimento sull’unità immobiliare o di chi può dimostrare di agire per conto di questi.
L’accesso alle planimetrie catastali è sempre consentito alla polizia giudiziaria e a quella economico-finanziaria, per ragioni di ordine e sicurezza pubblica, difesa e sicurezza nazionale, nonché per la gestione delle emergenze in ambito di protezione civile. Inoltre, la consultazione è aperta ai Comuni per i controlli urbanistici e la gestione della fiscalità immobiliare locale e alle Pubbliche amministrazioni per motivate esigenze, connesse ai propri compiti istituzionali.
Gli atti e gli elaborati catastali non inseriti nel Sit restano visionabili nel loro formato cartaceo.

L’elenco dei servizi disponibili:
vengono indicati gli atti e gli elaborati rilasciabili e quelli consultabili anche a vista, con la precisazione che l’elenco dettagliato delle tipologie di visura disponibili sarà pubblicato sul sito dell’Agenzia, dove restano tuttavia disponibili le informazioni catastali censuarie relative unicamente al classamento e alla rendita delle unità immobiliari, consultabili direttamente tramite gli estremi di identificazione dell’immobile o del soggetto.
Le modalità di fruizione dei servizi di visura telematica:
le visure telematiche sono effettuate sul sito dell’Agenzia o tramite i servizi ad accesso diretto o attraverso quelli che necessitano di autenticazione, previo eventuale pagamento di tributi.
La consultazione in esenzione di tributi è consentita esclusivamente tramite collegamento ai servizi di consultazione delle banche dati ipo-catastali disponibili nell’area autenticata del sito internet dell’Agenzia, previa adesione alle specifiche condizioni di servizio.


Disponibilità della base dei dati catastali per i sistemi informatici delle pubbliche amministrazioni:
Le pubbliche amministrazioni per accedere alla base dei dati catastali – per tale intendendosi l’insieme delle informazioni contenute negli atti catastali, di quelle accessorie presenti nelle visure, nonché di quelle relative alla titolarità ai fini fiscali - devono utilizzare i servizi massivi di interscambio dati - Territorio (Smidt).
La PA, al momento dell’adesione agli Smidt, dovrà attestare che la fruizione della base dei dati catastali è necessaria per lo svolgimento, diretto o per il tramite dei soggetti dalla stessa delegati, dei propri compiti istituzionali.
La stessa Agenzia delle Entrate tramite la propria rivista online, FiscoOggi, ha spiegato che il Sit è un’evoluzione dell’attuale sistema cartografico catastale, una sorta di nuovo catalogo nazionale degli immobili in grado di incrociare diverse informazioni georeferenziate rendendole interoperabili e sovrapponibili.

Vi confluiranno, nei prossimi mesi, le informazioni di tutto il Paese (ad eccezione delle Province Autonome di Trento e di Bolzano): un patrimonio informativo di oltre 74 milioni di immobili urbani e 60 milioni di immobili rurali.

L’obiettivo del SIT è quello di permettere una corretta localizzazione sullo spazio geografico e una precisa descrizione delle caratteristiche rilevanti ai fini fiscali di ciascun immobile censito in catasto, integrando informazioni identificative, tecniche, censuarie, il relativo valore fiscale e utilizzando anche informazioni provenienti da fonti esterne.

Tutti i dati suddescritti saranno rapidamente accessibili grazie al nuovo Sistema, che funziona tramite dei “livelli”, quali: la cartografia catastale, i dati censuari, le informazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare, le orto-foto digitali ad alta risoluzione, i grafi stradali e così via, che si potranno “attivare” o “disattivare” in un’unica interfaccia, diventando così sovrapponibili. In questo modo tutte le informazioni conosciute dall’Amministrazione in merito al governo del territorio potranno finalmente dialogare tra loro, essere comparabili e coadiuvare meglio il lavoro dei funzionari, dei professionisti e delle altre PA.

L’Agenzia spiega che la sfida del SIT è quella di creare un sistema integrato per la condivisione e lo scambio di informazioni con gli enti che gestiscono il territorio e la fiscalità immobiliare. Le Pubbliche amministrazioni, infatti, potranno in futuro utilizzare i dati del SIT all’interno dei propri sistemi informativi, per lo svolgimento dei compiti istituzionali, ma anche integrarli con ulteriori informazioni e dati in loro possesso per il supporto a politiche territoriali e ambientali.

La piattaforma potenzialmente permetterà, infatti, di far confluire al suo interno informazioni provenienti da fonti esterne all’Agenzia (sezioni di censimento Istat, zone del piano regolatore, strade dei database topografici, mappa degli eventi sismici, vincoli e così via) e incrociarle con il ricco database di informazioni geo-referenziate gestite dalle Entrate.

Oltre al SIT, che costituisce uno dei pilastri su cui si fonderà l’Anagrafe Immobiliare Integrata, l’altro è costituito dall’Anagrafe dei Titolari (ADT) – di prossima attuazione –, ossia la banca dati dove sono archiviati i nominativi dei titolari di diritti reali sugli immobili, che permetterà la corretta identificazione degli intestatari di immobili mediante la ricerca degli atti da cui hanno origine le intestazioni in catasto ed il loro confronto con i registri di riferimento: in prima istanza con quelli della pubblicità immobiliare e l’archivio anagrafico, in futuro anche con altri registri come il registro imprese o il registro di stato civile.

Questi due pilastri daranno vita all’Anagrafe Immobiliare Integrata - una infrastruttura digitale prevista dal D.lgs. 78/2010 – che utilizzerà in maniera integrata i dati catastali e di pubblicità immobiliare, nati e storicamente gestiti in forma separata, correlandone le informazioni ma mantenendo sostanzialmente inalterate le regole di gestione di ciascuno di essi.

Lo scopo è di dare vita a un inventario completo e uniforme del patrimonio immobiliare italiano, a supporto della fiscalità immobiliare, che integri la corretta individuazione dell’oggetto (l’immobile) con il soggetto (il titolare di diritti reali).

L’elemento-cerniera, tra il Sistema Integrato del Territorio e l’Anagrafe dei Titolari, sarà quindi l’immobile che finalmente avrà a disposizione una sua carta di identità unica, completa, aggiornata e totalmente digitalizzata.

Non mancano tuttavia le critiche a questo provvedimento dell’Agenzia: qualcuno ha difatti sottolineato che il Sit permetterebbe, di fatto, alla Pubblica amministrazione di raccogliere e visionare ogni atto ed elaborato registrato nel nostro sistema informativo fiscale e, inoltre, il pieno accesso alla base dati catastale potrebbe essere finalizzato alla riclassificazione del valore degli immobili e al ricalcolo dei relativi tributi (come l'IMU e l'imposta di registro). I Comuni - infatti - disponendo dell'accesso al Sit, potrebbero subito rideterminare la base imponibile legata agli immobili riclassificati, come peraltro era già accaduto con l’aumento della tassa sui rifiuti, ricalcolata in relazione alla superficie catastale delle abitazioni principali e alle relative pertinenze.

Insomma, il timore è quello dell’arrivo di un nuovo aumento delle tasse.