Condominio: i chiarimenti del Fisco sulla trasmissione dei dati

L’Agenzia delle Entrate, dopo i chiarimenti forniti nel corso di Telefisco, ha provveduto ad aggiornare le F.A.Q. relative alla trasmissione in via telematica all'Anagrafe tributaria, da parte degli amministratori di condominio, della comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente, per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali; le nuove indicazioni operative fornite saranno da considerarsi appieno nell’invio dei dati da effettuarsi entro il prossimo 28 febbraio ai fini dell’elaborazione della dichiarazione precompilata da parte della stessa Agenzia delle Entrate.

L’invio dei dati – Come da previsioni del D.M. del Mef del 1° dicembre 2016, a partire dai dati relativi allo stesso anno, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all'Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché' con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Con un provvedimento pubblicato sul proprio sito in data 6 febbraio 2018 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le specifiche tecniche da considerare ai fini dell’espletamento dell’adempimento in commento, specifiche implementate con ulteriori informazioni al fine di consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata (vedi cessione credito fiscale sismabonus ed ecobonus).

I chiarimenti forniti – Ritornano ai chiarimenti forniti gli stessi hanno riguardato, in particolar modo, anche:

• i rimborsi o sovvenzioni erogati da soggetti terzi;
• i dati relativi alle pertinenze;
• i posti auto in comproprietà;
• i pagamenti totali o parziali delle quote condominiali.

Rimborsi o sovvenzioni erogati da soggetti terzi - Nel caso in cui, prima dell’invio della comunicazione da parte dell’amministratore di condominio, un Ente esterno, ad esempio il Comune, rimborsi le spese sostenute dal condominio per interventi effettuati sulle parti comuni:

• in caso di rimborso totale, visto che le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione sono state interamente restituite dal comune, non è possibile per i condòmini usufruire della detrazione IRPEF, pertanto, l’Amministratore non dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione relativa a tali spese per lavori effettuati sulle parti comuni né rilasciare ai condòmini la relativa certificazione.
• in caso di rimborso parziale delle spese sostenute per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, invece, l’Amministratore dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione indicando esclusivamente le spese effettivamente rimaste a carico del condominio, con le relative quote attribuite ai condòmini.

Allo stesso modo andrà compilata la certificazione delle spese effettivamente sostenute da che l’amministratore è tenuto a rilasciare ai condòmini (vedi circolare Agenzia delle Entrate 95/2000).

Dati relativi alle pertinenze – Uno specifico chiarimento ha riguardato la comunicazione dei i dati relativi alle pertinenze (ad esempio le cantine), considerando che queste possono avere o meno un identificativo catastale autonomo e che a volte sono comprese nei millesimi dell’abitazione o hanno dei millesimi a parte; innanzitutto, è necessario evidenziare che l’informazione relativa ai millesimi riferiti alle singole unità immobiliari, dotate o meno di un identificativo catastale, non è rilevante ai fini della comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate. La presenza o meno di un identificativo catastale autonomo, invece, è rilevante al fine di verificare il rispetto dei limiti di detraibilità previsti per le varie tipologie di interventi. In particolare, per verificare il limite per unità immobiliare previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, antisismici e per l’arredo dell’immobile ristrutturato (come da specifiche tecniche , tipologie A, B e L) e per gli interventi di risparmio energetico (tipologie D, E, F, G, H, I), è necessario che nella comunicazione le spese sostenute per ciascuna unità abitativa siano sommate con quelle sostenute per le relative pertinenze; inoltre, per verificare il limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull’edificio e per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus (tipologie C, M, N, O, P), è necessario indicare il numero di unità immobiliari autonomamente accatastate presenti in ogni edificio del condominio.

In particolare, le informazioni relative alle pertinenze devono essere comunicate insieme a quelle delle unità immobiliari abitative a cui sono associate.

Posti auto in comproprietà - Nel caso di spesa da suddividere tra dieci posti auto comuni (ogni singolo è comproprietario di 1/10 di un posto auto), ed essendoci tra i proprietari ad esempio una società (il che genera una “situazione particolare”), l’amministratore, come da specifiche tecniche, indicherà “B” al campo 8 e “0” al campo 26 (dato che non si tratta di immobili qualificati tra quelli delle “situazioni particolari” con codice “2”); c’era il dubbio se Il dato di spesa venisse riportato nel “foglio informativo” allegato alla dichiarazione precompilata; ebbene in tal caso trattandosi di posti auto e quindi di unità non abitative e ipotizzando che si tratta di unità immobiliari autonomamente accatastate e non si tratta di pertinenze di unità abitative, l’amministratore di condominio deve indicare, per ogni posto auto, come da specifiche tecniche, al campo 8 il valore “B – Unità non abitativa”. Inoltre, qualora uno dei comproprietari sia una società, soggetto non incluso nella platea dei contribuenti destinatari della dichiarazione precompilata (se non si tratta di persona fisica), l’amministratore deve compilare un record per ciascun posto auto indicando al campo 21 , della sezione “Situazioni particolari”, il valore “1” (ipotizzando che non sia stata effettuata la cessione del credito) e non deve compilare la successiva sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, compreso il campo 26 “Flag pagamento”. Pertanto, in presenza di società o studio professionale o altri simili soggetti particolari, che non rientrano tra i destinatari della dichiarazione precompilata, anche se si tratta solo di comproprietari dell’unità immobiliare, per semplificare la compilazione della comunicazione da parte degli amministratori di condominio, i dati dei soggetti a cui sono attribuite le spese non andranno comunicati con riferimento all’intera unità immobiliare.

I pagamenti totali o parziali delle quote condominiali - La circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell'amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrarre le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione.

Ai fini della compilazione della comunicazione, come da specifiche tecniche, l’Amministratore deve indicare, nel campo 25 l’importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 23, e non la spesa effettivamente sostenuta. L’informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 26 “flag pagamento”. A tale riguardo, per agevolare l’adempimento da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l’informazione in merito all’effettuazione del pagamento da parte del singolo condominio debba essere riferita al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

In via generale, le quote attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata mentre le quote pagate in modo parziale o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo. Resta fermo che, in quest’ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l’onere sostenuto.