Detrazione IRPEF sui lavori condominiali: in quali casi spetta

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione IRPEF, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del DPR 380/2001 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
In particolare, si tratta degli interventi di: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Manutenzione ordinaria e altri lavori agevolabili - Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

Tra i lavori ammessi all’agevolazione rientrano gli stessi interventi per i quali si può usufruire della detrazione quando sono effettuati sulle singole unità abitative.

Sono quelli indicati nell’art. 16-bis, del DPR 917/86, e si tratta degli interventi:

• necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
• effettuati per eliminare le barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi (articolo 3, comma 3, della Legge n. 104/1992);
• utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
• per l’adozione di misure antisismiche;
• di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

La detrazione IRPEF sul risparmio energetico - La Legge di Bilancio 2017, ha previsto detrazioni più elevate per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali attraverso i quali si raggiungono determinati indici di prestazione energetica.

In particolare, la detrazione, da ripartire sempre in 10 rate annuali di pari importo, spetta nelle seguenti misure:

• 70%, se gli interventi riguardano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio;
• 75%, quando gli interventi sono diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2015.

Queste maggiori detrazioni valgono per le spese effettuate tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021 e vanno calcolate su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Tali detrazioni possono essere usufruite anche dagli istituti autonomi per le case popolari.

Le condizioni richieste dalla norma per usufruire delle maggiori detrazioni devono essere asseverate da professionisti abilitati attraverso l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, riportata nel citato Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico che detta le linee guida nazionali per la certificazione energetica.

L'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA) effettua controlli, anche a campione, su queste attestazioni.
L’attestazione non veritiera, per la quale il professionista è chiamato a rispondere, comporta la decadenza dal beneficio.

Il sisma bonus - La Legge di Bilancio 2017 ha introdotto specifiche regole per la concessione delle agevolazioni, prevedendo importi più elevati quando alla realizzazione degli interventi consegua una riduzione del rischio sismico.

Inoltre, ha fatto rientrare tra le spese detraibili anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Quando gli interventi sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall’imposta spettano nelle seguenti misure:

• 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e vanno ripartite in 5 quote annuali di pari importo.

A partire dal 2018 il comma 2-quater, dell’art. 14, D.L. 63/2013 (introdotto dalla Legge di Bilancio 2018) ha previsto una nuova maggiorazione (senza disporre alcuna scadenza) nel caso di interventi sulle parti comuni di edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 relativi congiuntamente: alla riduzione del rischio sismico ed alla riqualificazione energetica nel qual caso le detrazioni d’imposta salgono, rispettivamente:

• all’80%: in caso di passaggio ad 1 classe di rischio inferiore,
• all’85%: passaggio a 2 classi di rischio inferiori.

Ad entrambe le detrazioni si applica il seguente limite di spesa ammessa:

• € 136.000 x num. unità immobiliari che compongono l’edificio.

Attribuzione del codice fiscale - L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 74/E, del 27 agosto 2015, ha chiarito che, in caso di lavori di ristrutturazione su condomini minimi, quando i bonifici sono stati effettuati direttamente dai singoli proprietari, non si perde la detrazione a condizione che venga richiesta l’attribuzione del codice fiscale “cumulativo”.

Con tale risoluzione, le Entrate avevano evidenziato che il Ministero delle Finanze, con circolare n. 57/E del 24/02/1998, aveva precisato che “[…] i documenti giustificativi devono essere intestati al condominio” e che, relativamente alle modalità di pagamento, “[…] il bonifico deve recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio”. In sostanza, per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione è subordinata, fin dall’entrata in vigore della legge n. 449 del 1997 (che ha introdotto la detrazione in esame), alla circostanza che sia il condominio ad essere intestatario delle fatture e ad eseguire, nella persona dell’amministratore o di uno dei condomini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale. Coerentemente, i modelli di dichiarazione dei redditi, per i lavori eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, richiedono a partire dal periodo di imposta 1998 indicazione del codice fiscale del condominio.

I tecnici delle Entrate confermano quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con circolare 21 maggio 2014, n. 11 (paragrafo 4.3), sia con riguardo alla detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sia con riguardo al condominio quale sostituto d’imposta, che non ha portata innovativa, ma si pone in continuità con le disposizioni richiamate e con le precedenti circolari del Ministero delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate; inoltre, i tecnici stessi, ricordano che a seguito della recente riforma della disciplina civilistica del condominio, operata con la legge n. 220 del 2012, anche l’art. 2659, n. 1, del codice civile ha previsto espressamente l’obbligo di indicare nelle note di trascrizione per gli atti riguardanti i condominii “l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale” del condominio stesso.