Locazioni brevi: la compilazione del quadro RB

A decorrere dal 1° giugno 2017 è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per le locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Stiamo parlando delle c.d. “locazioni brevi”.

In sede di premessa è utile precisare alcune cose fondamentali. In primo luogo è da sottolinearsi che la nuova disciplina si applica ai soli contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 (il contratto si considera stipulato a partire dal 1° giugno 2017 se a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione).

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale. Pertanto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Inoltre, in conseguenza dell’introduzione della nuova normativa, cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni. In tal caso:

• il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi da indicare nel quadro RL (se si presenta il Modello Redditi) o D (se si presenta il Modello 730);
• il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro RB (se presenta il Modello Redditi) o B (se presenta il Modello 730) la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

L’intermediazione - Se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.

La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore ed è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve (non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo) ed è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca; altrimenti è a titolo d’acconto.

Gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica e la ritenuta subìta (nel 2017) va indicata al quadro LC colonna 4 (in caso di Modello Redditi PF/2018) oppure al rigo F8 (in caso di Modello 730/2018).

Il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata (ossia nel Modello Redditi/2019 o Modello 730/2019).
Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

La compilazione del quadro RB - Come riferiscono le istruzioni ministeriali al Modello Redditi PF/2018, ai fini della compilazione del quadro RB, occorre tener presente che:

• se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca, l’ammontare da indicare in colonna 6 (Canone di locazione) è pari al 100% del corrispettivo lordo pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie;
• la somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti;
• se si è in possesso della Certificazione Unica 2018 e il periodo di locazione si è interamente concluso nel 2017, riportare in colonna 6 l’importo del corrispettivo indicato nel punto 14 del quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 qualora non risultano barrate le relative caselle del punto 4 (redditi 2018) e del punto 16 (locatore non proprietario). Nel caso di opzione per la tassazione ordinaria, l’importo del canone va riportato tenendo conto delle percentuali indicate nelle istruzioni alla colonna 5 (codice canone). Se la casella del punto 4 risulta barrata, l’importo indicato al punto 14, non deve essere riportato nella dichiarazione anno d’imposta 2017 ma in quella relativa ai redditi 2018 da presentarsi nel 2019. Se invece risulta barrata la casella di colonna 16, l’importo va riportato nel rigo RL10 colonna 4 del quadro RL;
• per le locazioni avvenute nel 2017, l’importo della locazione breve va indicato anche se il corrispettivo lordo non è stato riscosso nel corso del 2017 e anche se non è presente nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018;
• se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), riportare solo l’importo del corrispettivo lordo indicato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 relativo alle sole locazioni effettuate nel 2017.

Stesso discorso vale per la compilazione del quadro B del Modello 730/2018.