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Superbonus, aspetti controversi sulla tassazione delle plusvalenze sugli immobili: nuovo documento dei Commercialisti
Un documento del Consiglio e della Fondazione nazionali dei commercialisti su una fattispecie impositiva che presenta numerose questioni di non immediata e univoca interpretazione
Il Consiglio e la fondazione nazionale dei Commercialisti hanno pubblicato una nuova guida dal titolo “La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il C.D. “Superbonus”, aspetti controversi” (in allegato).
Il lavoro è stato realizzato dalla Commissione di studio “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica”, operante nell’area “Fiscalità” alla quale è delegato il consigliere tesoriere nazionale Salvatore Regalbuto e presieduta da Marco Preverin. Il documento, a cura di Gerardo Carleo, Cristoforo Florio, Francesco Nesci, Ciriaco Riente e Stefano Spina, esamina la nuova fattispecie impositiva (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi) costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni e, in particolare, alcune questioni di non immediata e univoca interpretazione.
Il lavoro è stato realizzato dalla Commissione di studio “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica”, operante nell’area “Fiscalità” alla quale è delegato il consigliere tesoriere nazionale Salvatore Regalbuto e presieduta da Marco Preverin. Il documento, a cura di Gerardo Carleo, Cristoforo Florio, Francesco Nesci, Ciriaco Riente e Stefano Spina, esamina la nuova fattispecie impositiva (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi) costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni e, in particolare, alcune questioni di non immediata e univoca interpretazione.
Nuove plusvalenze immobiliari da superbonus: cosa cambia dal 2024
A partire dal 1° gennaio 2024, una nuova normativa (Legge 30 dicembre 2023 n. 213, art. 1, commi 64-66) introduce una nuova tassazione sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili su cui sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus (art. 119 del D.L. n. 34/2020), se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Questa nuova imposta si applica indipendentemente da:
Questa nuova imposta si applica indipendentemente da:
- La percentuale del Superbonus utilizzato (110%, 90%, 70%, 65%).
- La modalità di fruizione del Superbonus (detrazione in dichiarazione, cessione del credito o sconto in fattura).
- Se il beneficiario del Superbonus era il venditore o un altro soggetto avente diritto (es. inquilino, comodatario).
- La durata del possesso dell'immobile, purché i lavori Superbonus siano terminati da non più di dieci anni.
Esclusioni e calcolo della plusvalenza
Sono escluse da questa nuova tassazione le cessioni di immobili:
La plusvalenza generata rientra nei "redditi diversi" e concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF. È possibile optare per un'imposta sostitutiva del 26%, versata dal notaio.
Per il calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto o costruzione dell'immobile (più altri costi inerenti) viene rivalutato ISTAT se l'acquisto o la costruzione risale a oltre 5 anni prima della cessione. In caso di immobili ricevuti per donazione, si considera il costo sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta di donazione e di altri costi successivi.
Attenzione ai costi del Superbonus 110% con cessione del credito o sconto in fattura:
Restano invece sempre computabili per ridurre la plusvalenza i costi del Superbonus 110% fruito come detrazione in dichiarazione e tutti i costi del Superbonus con percentuali ridotte (90%, 70%, 65%), anche se con cessione del credito o sconto in fattura.
- Acquisiti per successione.
- Adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita (o per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione, se inferiore a 10 anni).
La plusvalenza generata rientra nei "redditi diversi" e concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF. È possibile optare per un'imposta sostitutiva del 26%, versata dal notaio.
Per il calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto o costruzione dell'immobile (più altri costi inerenti) viene rivalutato ISTAT se l'acquisto o la costruzione risale a oltre 5 anni prima della cessione. In caso di immobili ricevuti per donazione, si considera il costo sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta di donazione e di altri costi successivi.
Attenzione ai costi del Superbonus 110% con cessione del credito o sconto in fattura:
- Non possono essere aggiunti al costo di acquisto o costruzione (e quindi non riducono la plusvalenza) per intero, se i lavori sono stati conclusi da non più di 5 anni.
- Possono essere aggiunti solo per il 50% del loro ammontare, se i lavori sono stati conclusi da oltre 5 anni.
Restano invece sempre computabili per ridurre la plusvalenza i costi del Superbonus 110% fruito come detrazione in dichiarazione e tutti i costi del Superbonus con percentuali ridotte (90%, 70%, 65%), anche se con cessione del credito o sconto in fattura.
Chiarimenti forniti dell'Agenzia delle Entrate
L'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti tramite circolari e risposte a interpello:
Nonostante questi interventi, rimangono ancora alcuni margini di incertezza e questioni aperte sull'interpretazione e applicazione della normativa.
- Circolare 13 giugno 2024, n. 13/E:
- La nuova imposta si applica solo alla prima cessione onerosa dell'immobile entro dieci anni dalla fine dei lavori, salvo casi di interposizione.
- Si applica anche se gli interventi Superbonus hanno riguardato solo le parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare venduta.
- La data di conclusione dei lavori è generalmente provata dalle abilitazioni amministrative o comunicazioni urbanistiche.
- Risposta a interpello 16 luglio 2024, n. 156: Nelle vendite con patto di riservato dominio, il termine decennale decorre dal momento del trasferimento effettivo della proprietà (pagamento ultima rata).
- Risposta a interpello 17 luglio 2024, n. 157: Per immobili acquisiti per usucapione, il "prezzo di acquisto" è il valore della sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti.
- Risposta a interpello 23 ottobre 2024, n. 208: L'esclusione per gli immobili ricevuti per successione vale anche se si eredita solo una quota di proprietà; in tal caso, sarà imponibile solo la plusvalenza relativa alla quota non ereditata.
Nonostante questi interventi, rimangono ancora alcuni margini di incertezza e questioni aperte sull'interpretazione e applicazione della normativa.
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