Affitti brevi 2026, come si calcola l'aliquota per una coppia con immobili cointestati? Conta “per testa” o “per famiglia”?

Il rischio non si misura con la percentuale di proprietà, ma con chi risulta locatore e con quante unità, nel 2026, vengono effettivamente destinate alle locazioni brevi sotto la propria gestione. In una cointestazione, entrambi sono locatori pro-quota: proprio per questo, la soglia a tre rende la coppia un caso sensibile.

Il maxi-emendamento alla Manovra 2026 ridisegna due aspetti: da un lato mantiene la struttura delle aliquote, 21% sulla prima unità e 26% dalla seconda. Dall’altro lato abbassa la soglia oltre la quale l’attività si considera d’impresa, anticipandola al terzo immobile. 

Se una coppia ha tre appartamenti che ruotano sul breve periodo (meno di 30 giorni), anche se uno solo da giugno a settembre, l’effetto leva scatta esattamente lì: non è più una discussione su quale percentuale, ma su quale regime.

Per capire perché la cointestazione non è un salvagente automatico, conviene fare un passo indietro su come funziona oggi. La disciplina delle locazioni brevi resta nel perimetro del non imprenditoriale finché in ciascun periodo d’imposta si destinano a locazione breve non più di 4 appartamenti. Oltre, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Questo limite è sempre stato pensato per evitare che una gestione ampia e ripetuta venisse trattata come un mero reddito fondiario “semplificato”.

Nel 2026, il legislatore sposta la stessa logica su una soglia più bassa: non più oltre 4, ma dal terzo. E quando la soglia è 3, le famiglie con cointestazioni diffuse ci arrivano molto più facilmente.

La domanda specifica posta nasce perché il nucleo gestisce come un unico soggetto economico, mentre il fisco ragiona per contribuenti. Con la cointestazione, ciascun coniuge partecipa a ciascun reddito, quindi è difficile sostenere che “io non ho tre immobili” se i tre immobili sono messi a reddito breve congiuntamente e i canoni sono ripartiti e dichiarati in capo a entrambi. Anche se non si possiede il 100% di tre immobili, si è comunque parte del rapporto di locazione, o del suo effetto economico, su tre unità.

In più, la riforma 2026 arriva dopo settimane in cui l’impianto originario sembrava voler colpire soprattutto l’aliquota: la Legge di Bilancio inizialmente puntava a un 26% esteso, anche sul primo immobile, poi il maxi-emendamento ha congelato l’aumento e ripristinato il 21% sulla prima unità. Si evita insomma di “punire” chi ha una sola casa, ma si decide di essere molto più netti con chi ne gestisce tre, anche se dentro un nucleo familiare e anche se con quote.

Questo, come ovvio, cambia anche le scelte di convenienza. Se oggi una coppia con due immobili locati brevi ragiona soprattutto su quale unità convenga indicare come prima unità al 21% - tipicamente quella con canoni più alti -, nel 2026 la domanda diventa ancora più strategica: meglio fermarsi a due immobili brevi per restare nel perimetro del locatore privato, oppure far entrare il terzo e pianificare un assetto che regga l’inquadramento d’impresa? Il terzo immobile “stagionale” è quello che più spesso farà inciampare: non perché renda molto, ma perché basta a cambiare la categoria.

Infine, un consiglio prudenziale che ci sentiamo di darvi: in presenza di cointestazioni e gestione unitaria, “spacchettare” formalmente gli immobili tra coniugi, o alternare gli annunci sulle piattaforme, può sembrare una scorciatoia. Ma le norme che introducono soglie nascono proprio per intercettare la sostanza, quindi occhio. Nel 2026, se l’orientamento resta quello annunciato, l’attenzione sarà soprattutto su quante unità entrano nel circuito breve sotto una gestione riconoscibile. La coppia non è un’eccezione: è un caso che, in realtà, fa scuola.