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5 marzo 2024
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5 marzo 2024
Affitto del fondo rustico: le regole da seguire
Domanda - Si chiede se gli elementi più rilevanti dell’affitto del fondo agricolo sono la concessione in godimento del terreno e il pagamento del canone da parte dell’affittuario. In particolare è importante sapere se l’affittuario deve mantenere la destinazione produttiva agricola del fondo.
Risposta -Il contratto di affitto di fondo rustico è un contratto tipico originariamente disciplinato dagli articoli 1628 e seguenti del Codice civile. Tali norme, pur non essendo state espressamente abrogate, devono ritenersi di fatto sostituite, almeno nella gran parte, dalle disposizioni contenute nella legge 3 maggio 1982, n. 203.
Va preliminarmente evidenziato che tale legge è permeata da uno spirito di tutela del coltivatore/affittuario del fondo il quale gode (o meglio dovremmo dire godeva visto l’odierno massiccio e pressoché obbligato ricorso ai patti in deroga) di una posizione privilegiata rispetto al proprietario/locatore, perché il Legislatore, in linea generale, ha inteso riconoscere maggiore tutela e stabilità alle posizioni fondate sul lavoro e sull’impresa piuttosto che a quelle fondate sul diritto di proprietà.
Al solo affittuario, infatti, è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto di affitto agrario in qualsiasi momento, e solo in ipotesi di grave inadempimento, predeterminate e ben definite dalla legge, il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto d’affitto, che lo stesso affittuario inadempiente potrà scongiurare, sanando tempestivamente la propria inadempienza.
L’articolo 45, della legge 3 maggio 1982, n. 203, consente alle parti, assistite dalle associazioni di categoria, di stipulare dei patti in deroga alla disciplina legale dell’affitto.
Si tratta di una libertà non piena ma assistita.
Ne è derivato un sistema binario, caratterizzato da contratti di affitto del tutto conformi alla disciplina normativa e contratti di affitto modellati secondo la volontà delle parti.
Sempre ed in ogni caso si tratta di contratti di affitto, modello legale unico ammesso dall’ordinamento per la lavorazione dei terreni agricoli disgiunta dalla proprietà.
Due sono i soggetti che partecipano al contratto di affitto:
Quindi pur avendo per legge una durata minima di quindici anni, non devono essere trascritti nei registri immobiliari, e ciò rende più difficile per il terzo acquirente rilevarne la presenza e conoscerne le condizioni. Il contratto di affitto, non richiede, ai fini della sua validità, il rispetto della forma scritta; infatti, può essere stipulato verbalmente o per iscritto non incidendo tale requisito sulla validità ed efficacia del contratto medesimo.
L’articolo 41 della legge 3 maggio 1982, n. 203 stabilisce che il rispetto della forma scritta non è elemento necessario neanche in caso di contratti ultranovennali, ai fini della loro opponibilità ai terzi.
In sostanza, in deroga a quanto previsto dagli articoli 1350 e 2643 n. 8 del Codice civile, anche gli affitti con durata superiore a nove anni, pur se verbali e non trascritti, sono validi ed opponibili ai terzi.
La registrazione del contratto di affitto di fondo rustico non costituisce un requisito o elemento necessario per la validità dello stesso.
Si ricorda, a questo proposito, che la registrazione di un contratto assolve esclusivamente un obbligo fiscale; sotto il profilo civilistico, invece, la registrazione conferisce al contratto data certa rendendolo, di fatto, opponibile ai terzi.
L’affittuario è titolare di poteri di gestione dell’impresa e di organizzazione dell’azienda, fisiologici alla qualifica stessa di imprenditore.
L’unico limite consiste nella destinazione agricola del fondo, che non può essere autonomamente modificata dall’affittuario.
L’affittuario ed il locatore possono realizzare dei miglioramenti al fondo (articolo 16 , della legge 3 maggio 1982, n. 203 ), seguendo una particolare procedura che li coinvolge entrambi in contraddittorio, nonché può coinvolgere anche l’ispettorato provinciale dell’agricoltura: l’affittuario, al termine del rapporto di affitto, può chiedere una indennità pari all’aumento del valore del fondo e può ritenere il fondo finché l’indennità non gli venga pagata; il locatore può chiedere invece un aumento proporzionale del canone.
Per i piccoli miglioramenti invece (articolo 19, legge 3 maggio 1982, n. 203) non è richiesta la peculiare procedura, che difatti non trova neanche applicazione nel contratto di affitto a conduttore non coltivatore.
Risposta -Il contratto di affitto di fondo rustico è un contratto tipico originariamente disciplinato dagli articoli 1628 e seguenti del Codice civile. Tali norme, pur non essendo state espressamente abrogate, devono ritenersi di fatto sostituite, almeno nella gran parte, dalle disposizioni contenute nella legge 3 maggio 1982, n. 203.
Va preliminarmente evidenziato che tale legge è permeata da uno spirito di tutela del coltivatore/affittuario del fondo il quale gode (o meglio dovremmo dire godeva visto l’odierno massiccio e pressoché obbligato ricorso ai patti in deroga) di una posizione privilegiata rispetto al proprietario/locatore, perché il Legislatore, in linea generale, ha inteso riconoscere maggiore tutela e stabilità alle posizioni fondate sul lavoro e sull’impresa piuttosto che a quelle fondate sul diritto di proprietà.
Al solo affittuario, infatti, è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto di affitto agrario in qualsiasi momento, e solo in ipotesi di grave inadempimento, predeterminate e ben definite dalla legge, il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto d’affitto, che lo stesso affittuario inadempiente potrà scongiurare, sanando tempestivamente la propria inadempienza.
L’articolo 45, della legge 3 maggio 1982, n. 203, consente alle parti, assistite dalle associazioni di categoria, di stipulare dei patti in deroga alla disciplina legale dell’affitto.
Si tratta di una libertà non piena ma assistita.
Ne è derivato un sistema binario, caratterizzato da contratti di affitto del tutto conformi alla disciplina normativa e contratti di affitto modellati secondo la volontà delle parti.
Sempre ed in ogni caso si tratta di contratti di affitto, modello legale unico ammesso dall’ordinamento per la lavorazione dei terreni agricoli disgiunta dalla proprietà.
Due sono i soggetti che partecipano al contratto di affitto:
- il concedente: può concedere in affitto un fondo rustico sia il proprietario del fondo stesso, sia l’usufruttuario che infine l’enfiteuta. ovviamente la disciplina applicabile sarà data dalla combinazione tra quella propria dell’affitto e quella propria del diritto di cui il concedente è titolare.
- il concessionario: può essere sia un coltivatore diretto (soggetto individuale ma anche impresa coltivatrice) che un conduttore non coltivatore.
Quindi pur avendo per legge una durata minima di quindici anni, non devono essere trascritti nei registri immobiliari, e ciò rende più difficile per il terzo acquirente rilevarne la presenza e conoscerne le condizioni. Il contratto di affitto, non richiede, ai fini della sua validità, il rispetto della forma scritta; infatti, può essere stipulato verbalmente o per iscritto non incidendo tale requisito sulla validità ed efficacia del contratto medesimo.
L’articolo 41 della legge 3 maggio 1982, n. 203 stabilisce che il rispetto della forma scritta non è elemento necessario neanche in caso di contratti ultranovennali, ai fini della loro opponibilità ai terzi.
In sostanza, in deroga a quanto previsto dagli articoli 1350 e 2643 n. 8 del Codice civile, anche gli affitti con durata superiore a nove anni, pur se verbali e non trascritti, sono validi ed opponibili ai terzi.
La registrazione del contratto di affitto di fondo rustico non costituisce un requisito o elemento necessario per la validità dello stesso.
Si ricorda, a questo proposito, che la registrazione di un contratto assolve esclusivamente un obbligo fiscale; sotto il profilo civilistico, invece, la registrazione conferisce al contratto data certa rendendolo, di fatto, opponibile ai terzi.
L’affittuario è titolare di poteri di gestione dell’impresa e di organizzazione dell’azienda, fisiologici alla qualifica stessa di imprenditore.
L’unico limite consiste nella destinazione agricola del fondo, che non può essere autonomamente modificata dall’affittuario.
L’affittuario ed il locatore possono realizzare dei miglioramenti al fondo (articolo 16 , della legge 3 maggio 1982, n. 203 ), seguendo una particolare procedura che li coinvolge entrambi in contraddittorio, nonché può coinvolgere anche l’ispettorato provinciale dell’agricoltura: l’affittuario, al termine del rapporto di affitto, può chiedere una indennità pari all’aumento del valore del fondo e può ritenere il fondo finché l’indennità non gli venga pagata; il locatore può chiedere invece un aumento proporzionale del canone.
Per i piccoli miglioramenti invece (articolo 19, legge 3 maggio 1982, n. 203) non è richiesta la peculiare procedura, che difatti non trova neanche applicazione nel contratto di affitto a conduttore non coltivatore.