Domanda - Un contribuente ha intenzione di trasformare, tramite demolizione e ricostruzione, un fabbricato rurale strumentale (un fienile) in immobile da destinare ad abitazione per sé e per la sua famiglia; a tal proposito è già in possesso di un preventivo dei lavori che dovrebbero iniziare nel 2018. Lo stesso chiede di sapere se il bonus ristrutturazione:

1. È ammesso anche per l’intervento riportato nel quesito;
2. Esclude l’eventuale aumento della volumetria;
3. Ammette il cambiamento della destinazione d’uso solo a fine lavori;
4. È confermato anche per le spese sostenute nel 2018 nella misura maggiorata del 50%.

Risposta - La detrazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è stata introdotta dall'articolo 1, commi 5 e 6, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, successivamente modificata e prorogata e, infine, resa stabile dal D.L. n. 201 del 2011 che ha inserito nel D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) l’articolo 16-bis. Detto ciò andiamo inizialmente ad individuare quelli che sono gli immobili per i quali spetta il bonus ristrutturazioni; ai fini dell’ottenimento dell’agevolazione gli interventi devono riguardare gli immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Ciò che prevale è la destinazione abitativa dell’immobile.

Tra gli interventi di ristrutturazione ammessi all’agevolazione sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Siamo dunque nel suo caso specifico. La demolizione e ricostruzione, quale intervento di ristrutturazione edilizia è ammessa, tuttavia, solo se viene mantenuta la stessa volumetria dell’immobile preesistente.

L’Amministrazione Finanziaria ha chiarito, tra l’altro, che:

• per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
• se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

In tal modo abbiamo risposto ai primi due punti di domanda.

Detto ciò il caso esposto nel quesito, soprattutto in riferimento al terzo punto (cambio di destinazione d’uso), è stato espressamente affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 14/E 2005; nella fattispecie in esame, l’aspetto problematico riguarda la circostanza che il fabbricato oggetto dell’intervento risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione sopra citati. L’Amministrazione finanziaria aveva ritenuto che in tali casi, ossia, demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente con cambiamento destinazione d’uso, è possibile fruire del diritto alla detrazione, “a condizione che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo”.

Venendo all’ultimo punto di domanda per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione il DDL di bilancio 2018 conferma la maggiore aliquota di detrazione del 50% da applicare su un importo massimo di spesa pari a 96.000 euro; al momento (la Legge di bilancio non è stata ancora approvata), viene dunque scongiurata l’ipotesi dell’applicazione dell’aliquota ordinaria del 36% per le spese sostenute a partire dal 2018.