IMU: è dovuta se l'immobile diventa abitazione principale solo dopo alcuni mesi dall'acquisto?

Per rispondere al quesito è necessario partire dal presupposto impositivo dell'IMU. L'articolo 1, comma 740, della legge n. 160 del 27 dicembre 2019 stabilisce che l'imposta municipale propria si applica al possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli situati nel territorio dello Stato. Sono soggetti passivi i proprietari degli immobili e i titolari di altri diritti reali di godimento, quali usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.

La normativa prevede, tuttavia, una specifica agevolazione per l'abitazione principale. In particolare, non è dovuta l'IMU per l'immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, purché non si tratti di un'abitazione classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, considerate di lusso.

Nel caso delle abitazioni appartenenti alle categorie da A/2 ad A/7, l'esenzione opera integralmente, ma soltanto a decorrere dal momento in cui risultano soddisfatti entrambi i requisiti richiesti dalla legge, vale a dire la residenza anagrafica e la dimora abituale nell'immobile.

Diversamente, per le abitazioni di lusso rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9, l'IMU continua a essere dovuta anche se l'immobile costituisce abitazione principale. In tali ipotesi è riconosciuta una detrazione pari a 200 euro annui, da rapportare al periodo dell'anno durante il quale l'immobile è destinato ad abitazione principale.

Per quanto riguarda il caso prospettato, l'appartamento acquistato appartiene alla categoria catastale A/2 e, pertanto, può beneficiare dell'esenzione IMU prevista per l'abitazione principale. Tuttavia, poiché il trasferimento della residenza e della dimora abituale è avvenuto soltanto il 5 giugno 2026, l'immobile non può essere considerato abitazione principale nei mesi precedenti.

Occorre infatti ricordare che l'IMU è dovuta in proporzione ai mesi dell'anno durante i quali si è protratto il possesso dell'immobile. Ai sensi dell'articolo 1, comma 761, della legge n. 160/2019, il mese viene computato per intero se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni che lo compongono. La stessa disposizione precisa che il giorno del trasferimento del possesso deve essere imputato all'acquirente e che, qualora i giorni di possesso del cedente e dell'acquirente risultino uguali, l'imposta relativa al mese del trasferimento resta interamente a carico dell'acquirente.

Nel caso specifico, avendo acquistato l'immobile il 1° febbraio 2026, il contribuente risulta tenuto al pagamento dell'IMU per i mesi di febbraio, marzo, aprile e maggio 2026, periodo durante il quale l'immobile era semplicemente a disposizione e non aveva ancora acquisito la qualifica di abitazione principale.

Dal 5 giugno 2026, invece, essendo intervenuto il trasferimento della residenza anagrafica e della dimora abituale, l'immobile beneficia dell'esenzione IMU prevista per le abitazioni principali non di lusso.

Le stesse regole trovano applicazione anche con riferimento alle pertinenze dell'abitazione principale. La disciplina IMU estende infatti il medesimo trattamento agevolato a una sola unità immobiliare per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche qualora tali pertinenze risultino accatastate separatamente rispetto all'unità abitativa.

Di conseguenza, anche il box auto classificato in categoria C/6 sarà soggetto a imposizione per il periodo compreso tra gennaio e maggio 2026, mentre beneficerà dell'esenzione a partire dal mese di giugno, in quanto pertinenza dell'abitazione principale.

Per il versamento dell'imposta dovuta relativamente ai mesi imponibili dovrà essere utilizzato il modello F24, indicando il codice tributo 3918 – Altri fabbricati.