Modello Redditi 2018: acquisto o costruzione di immobili dati in locazione

Con la Circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a rendere nota la Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2017, con riguardo alle spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità.

Tra le indicazioni fornite dall’Agenzia, figurano anche quelle relative alle “Spese per acquisto o costruzione di immobili dati in locazione (Rigo E32)”.

Premessa – Il decreto “Sblocca Italia” (D.L. n. 133/2014), convertito in Legge n. 164 del 2014, all’articolo 21 ha introdotto misure volte ad incentivare l’acquisto o la costruzione di immobili abitativi destinati alla locazione.
A tal proposito, il Decreto Interministeriale 8 settembre 2015, aveva definito le modalità di attuazione e le procedure di verifica ai fini della deducibilità delle spese sostenute per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da destinare alla locazione.
I soggetti cui spetta la deduzione sono le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, titolari del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà acquisita.
Il beneficio è riconosciuto a prescindere dalla qualifica del soggetto cedente l’unità immobiliare (Circolare 13.06.2016 n. 27, risposta 3.4).

L’agevolazione riguarda le spese sostenute tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 per:

• l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute alla data del 12 novembre 2014;
• l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di ristrutturazione edilizia e di restauro e risanamento conservativo ex art. 3, comma 1, lett. c) e d), del D.P.R. n. 380 del 2001;
• la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, a condizione che i titoli abilitativi all’edificazione siano stati rilasciati entro il 12 novembre 2014 e i lavori di costruzione siano stati ultimati entro il 31 dicembre 2017.

La deduzione – Come indicato nella Circolare in esame, affinché si possa parlare di deduzione, è necessario che si verifichino tutte le seguenti condizioni (art. 4 del D.I. 8 settembre 2015):

• entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’abitazione dev’essere destinata alla locazione per almeno otto anni con carattere continuativo. Nel caso di acquisto avvenuto prima del 3 dicembre 2015 (data di pubblicazione del decreto attuativo), il termine dei sei mesi decorre da tale data. Nel caso di nuova costruzione, il termine dei sei mesi decorre dal rilascio dell’attestato di agibilità o dalla data in cui si è formato il silenzio assenso ex art. 25 del D.P.R. n. 380/2001;
• la durata minima del contratto di locazione deve essere pari ad otto anni. Il requisito si considera rispettato non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti ma anche nel caso di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti, aventi durata complessiva di almeno otto anni (Circolare 2.03.2016 n. 3, risposta 1.13 e Circolare 13.06.2016 n. 27, risposta 3.5).

Sempre nella Circolare, è specificato che, il diritto alla deduzione, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima di otto anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.

È specificato, inoltre, che l’unità immobiliare deve:

• essere a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
• non sia nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (si tratta delle zone territoriali destinate ad usi agricoli);
• consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente.

Oltre a ciò, ai fini della deduzione, occorre che:

• il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 del D.P.R. n. 380/2001, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/1998 (“canone concordato”) e quello stabilito ai sensi dell’articolo 3, comma 114, della Legge n. 350/2003 (“canone speciale”). Nei comuni in cui non siano stati definiti accordi ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/1998 si fa riferimento, per la determinazione del canone, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in un’altra regione;
• non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
• sia accertata l’esecuzione delle opere edilizie in conformità a quelle assentite o comunicate.

Si ricorda nella Circolare che, l’agevolazione, spetta al proprietario dell’unità immobiliare anche nell’ipotesi in cui quest’ultima sia concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali purché venga mantenuto il vincolo alla locazione e il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.
Qualora, invece, ci si ponga davanti il caso di una vendita (o donazione), oppure di un’acquisizione a seguito di successione ereditaria, il nuovo proprietario (acquirente o erede) beneficerà, nel rispetto dei requisiti di legge, delle quote residue di deduzione spettante a decorrere dal periodo d’imposta nel quale avviene il trasferimento dell’immobile.

Il limite di deducibilità – Nella Circolare viene specificato che, la deduzione è pari al 20 per cento del prezzo di acquisto, comprensivo di IVA, dell’unità abitativa come risulta dall’atto notarile e spetta fino ad un importo massimo di euro 300.000. Detto importo è riferito all’immobile e al contribuente per tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione.
In virtù di quanto sopra esposto, per ogni immobile la deduzione massima spettante è pari a euro 300.000 da suddividere tra gli aventi diritto in base alla quota di possesso (come si osserva nella Circolare 2.03.2016 n. 3, risposta 1.9).

La deduzione spetta anche per gli interessi passivi pagati annualmente sui mutui contratti per l’acquisto della medesima unità abitativa, limitatamente alla quota di essi riferita ad un mutuo di valore non superiore al minore tra il prezzo di acquisto dell’immobile e il limite di euro 300.000.

Infine, la deduzione, spetta per le spese di costruzione dell’unità abitativa sostenute tra il 1° gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017, attestate dalla fattura dell’impresa esecutrice dei lavori, nel limite massimo di euro 300.000.

La deduzione spettante per l’acquisto o per la costruzione dell’unità abitativa, è ripartita in otto quote annuali di pari importo, mentre, quella che compete per gli interessi passivi corrisposti sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile non può essere rateizzata.
Il documento in esame precisa, inoltre, che la deduzione spetta a partire dal periodo d’imposta nel quale è stato stipulato il contratto di locazione.

È altresì specificato che, le spese sostenute per l’acquisto di immobili da dare in locazione, non consentono la deduzione se sostenute a favore di familiari fiscalmente a carico.
L’Agenzia specifica anche che, la deduzione, non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
A tal proposito, nella Circolare è chiaramente precisato che, qualora il contribuente fruisca della deduzione ai sensi dell’articolo 21 del D.L. n. 133 del 2014, non può fruire anche della detrazione d’imposta per recupero del patrimonio edilizio (attualmente prevista nella misura del 50 per cento), di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, riconosciuta alle persone fisiche che acquistano un’unità immobiliare, sita in un edificio completamente ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative edilizie, entro diciotto mesi successivi alla fine dei lavori.

Oltre a ciò, non può fruire della detrazione del 50 per cento dell’IVA pagata in relazione all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, di cui all’articolo 1, comma 56, della Legge n. 208 del 2015.