Rettifiche immobiliari. Conta la consistenza del bene al momento dell'atto

Stando a una recente pronuncia della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Sent. n. 10025/2022), il Fisco non può rettificare il valore dichiarato di un terreno edificabile sol perché abbia accertato che alla data della compravendita erano già iniziati i lavori di costruzione di un fabbricato.

Il caso - La Commissione Tributaria Provinciale di Rieti, in accoglimento del ricorso della Società contribuente, ha annullato l’avviso di rettifica e liquidazione di maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale in relazione al valore dichiarato di un terreno edificabile.

La pronuncia di primo grado, impugnata dalla Difesa erariale, è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che ha ritenuto sussistenti elementi idonei a smentire la presunzione di coincidenza tra il valore del bene ceduto e il corrispettivo percepito per la cessione dello stesso, essendo stata prodotta documentazione attestante il rilascio, in data anteriore al contratto, di permesso di costruire riguardante il fabbricato in costruzione sul suddetto terreno con l'inizio dei lavori di costruzione.

La controversia è così approdata nella aule del “Palazzaccio”.

La decisione della Suprema Corte - Nel caso di specie, la C.T.R. ha confermato la pretesa tributaria attribuendo rilievo alla circostanza che alla data dell'atto di compravendita il valore dell'immobile dovesse tener conto della trasformazione dello stesso mediante inizio dei lavori di costruzione di un villino.

• In altre parole, per la Commissione di secondo grado, l'immobile, oggetto di compravendita, aveva la consistenza di un villino edificato in via di ultimazione, e non di terreno edificabile, pur non avendo l'Ufficio dimostrato che il villino fosse già esistente alla data dell'atto.

Ebbene, gli Ermellini hanno accolto il ricorso del contribuente sulla scorta dei seguenti rilievi.

Il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, lett. a), dispone che «per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali»«la base imponibile» sulla quale calcolare l'imposta di registro «è costituita…, dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi».

Per determinare la base imponibile occorre, dunque, aver riguardo allo stato di fatto e di diritto dell'immobile «alla data dell'atto», sicché s’è detto (v. Cass, n. 12021/2008) che, nel caso della cessione di un terreno, non è rilevante la sua successiva abusiva utilizzazione a scopo edificatorio.

Occorre altresì rimarcare che a seguito dell'impugnazione giudiziaria esperita dal contribuente avverso l'atto di rettifica del valore indicato nel contratto, l’Ufficio finanziario sarà tenuto a passare dall'allegazione della propria pretesa alla prova del credito tributario vantato, fornendo la dimostrazione degli elementi costitutivi del proprio diritto, correndo il rischio della soccombenza ove la prova non sia raggiunta (cfr. Cass. n. 6201/2005, n. 11314/2000; conf. Cass. n. 11270/2017, n. 11560/2016, n. 25153/2013).

• Nel caso di specie, pertanto, non potendo assumere rilievo alcuno la mera utilizzazione edificatoria, gli Ermellini hanno disatteso la conclusione cui è pervenuta la C.T.R., in quanto – si riporta testualmente - «l'intervenuta richiesta di rilascio di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile conferma indubbiamente la vendita di terreno edificabile, ma non è idonea a configurare la cessione di terreno sul quale insista un fabbricato già edificato».
• Di conseguenza , «essendosi limitata la Commissione Tributaria Regionale ad affermare la legittimità della rettifica effettuata dall'Ufficio sul presupposto che aveva trovato conferma l'esito del sopralluogo, attestante che i lavori di costruzione del fabbricato erano già iniziati alla data della compravendita, e mancando quindi la prova dell'ultimazione del fabbricato alla data dell'atto di compravendita, l'Ufficio finanziario non poteva rettificare il valore dell'immobile, oggetto di compravendita, da terreno edificabile in fabbricato tipo villino».

Ripresa fiscale annullata - In definitiva, la Corte di legittimità ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso introduttivo proposto dalla Società contribuente.