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Casi Fiscali

1 ottobre 2020
Categorie: Contratti > Locazione

Proroga del contratto di locazione ad uso commerciale: opzione per la cedolare secca

Autore: Redazione Fiscal Focus
esperto risponde dubbio domanda quesito
Domanda- Un contribuente persona fisica (al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni) ha stipulato in data 01.01.2012 un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un fabbricato classificato nella categoria catastale C/1 di durata 6+6 anni, provvedendo alla registrazione del contratto ed al contestuale versamento dell’imposta di registro entro il termine di 30 giorni successivi alla stipula (coincidente con la decorrenza). Nell’anno 2018 il contratto è stato oggetto di rinnovo con relativo versamento dell’imposta di registro per la prima annualità. Nell’anno 2019, non avendo ancora certezza delle novità in tema di cedolare secca per le locazioni commerciali, il contribuente ha provveduto al versamento dell’imposta di registro anche per la seconda annualità, mentre per l’anno 2020 non è stato effettuato ancora alcun adempimento. A tal fine, si chiede se è possibile optare per la cedolare secca a partire dall’anno 2020 (terza annualità del rinnovo).

Risposta- L’art. 1, comma 59, della legge n. 145 del 30 dicembre 2018, ha esteso il regime opzionale della cedolare secca sugli affitti degli immobili destinati all’uso abitativo, con l’aliquota del 21%, anche ai canoni di locazione derivanti dai contratti stipulati nell’anno 2019 dalle persone fisiche che, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, abbiano locato gli immobili destinati all’uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe – e le relative pertinenze, se congiuntamente locate e classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Per usufruire del regime opzionale in questione, l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

Le locazioni commerciali, ai sensi dell’art. 27 della Legge n. 392/1978, hanno durata minima di sei anni che, ai sensi del successivo art. 28, si rinnovano tacitamente di sei anni in sei anni. Alla prima scadenza non è concessa al locatore la facoltà di negare il rinnovo a meno che non ricorra una delle condizioni espressamente previste dall’art. 29 della medesima legge.

Già con la risposta n. 297 del 22 luglio 2019, l’Agenzia aveva chiarito che, in caso di scadenza naturale del contratto di locazione nel corso del 2019, il locatore avrebbe potuto esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in sede di proroga che, ai fini della disposizione in commento, potrà essere considerata alla stregua di un nuovo contratto.


Di tale circostanza ne è stata data conferma dall’Agenzia con la risposta n. 388 del 22.09.2020. Dal punto di vista operativo, è possibile accedere al regime sostitutivo per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Entro lo stesso termine, è possibile revocare l'opzione per il regime della cedolare secca. L’opzione, o l’eventuale revoca, si esercitano tramite presentazione del modello RLI in via telematica ovvero presso l’ufficio in cui fu registrato il contratto originario.

Pertanto, al ricorrere di tutte le condizioni previste dalla norma presente nella legge n. 145/2018, qualora il locatore non abbia esercitato l’opzione in sede di stipula o rinnovo del contratto nel corso del 2018 potrà godere del regime della cedolare secca per le annualità successive.

In ogni caso, considerato che l’opzione per il 2020 si sarebbe dovuta esercitare entro il 30.01.2020, il locatore è comunque tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate). È possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni ai sensi dell’art. 13 del D. Lgs. 472/1997.
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