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4 dicembre 2018
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4 dicembre 2018
Saldo IMU e TASI: attenti ai cambiamenti dopo l’acconto
Pochi giorni ancora e spirerà anche il termine per il versamento del saldo IMU e TASI riferito al 2018. La scadenza è fissata al 17 dicembre (il 16/12 è domenica). L’acconto andava, invece, versato entro il 18 giugno scorso (il 16 era sabato).
Con riferimento a quest’ultimo, si ricorda che era da calcolarsi applicando le aliquote in vigore l’anno prima (ossia 2017) ed era pari al 50% dell’importo calcolato. Il saldo va calcolato con le aliquote in vigore per l’anno in corso ed è pari alla differenza tra l’importo determinato e quanto già versato in acconto. Ovviamente, se l’aliquota in sede di saldo è rimasta invariata rispetto a quella dell’acconto, l’importo da versare entro il 17/12 sarà pari al restante 50% dell’importo determinato a giugno.
Le aliquote - Proprio con riferimento alle aliquote da utilizzarsi in sede di saldo, bisogna stare particolarmente attenti, poiché il quadro normativo prevede regole precise da seguire. In pratica, bisogna capire se il comune ha emanato delibera 2018 e se tale delibera può ritenersi efficace. In particolare, a tal fine è necessario che le stesse delibere siano state emanate dal comune (di ubicazione dell’immobile) entro il termine di approvazione del bilancio previsionale (31/03/2018 o 31/07 per i comuni in dissesto finanziario) e pubblicate sul sito istituzionale del MEF entro il 28/10 dello stesso anno. Se una delle due condizioni non è rispettata, le aliquote deliberate per l’anno in corso devono considerarsi inefficaci e, quindi, sia per l’acconto che per il saldo si applicano le aliquote 2017.
Occorre, poi, considerare il blocco dei tributi locali. Anche per quest’anno, infatti, è stato previsto (ad opera della Legge di Bilancio 2018) il blocco della pressione fiscale locale agli stessi livelli del 2015, in base al quale i comuni non possono deliberare aliquote IMU e TASI più elevate rispetto al 2015 (l’unica eccezione è la possibilità di confermare, con apposita delibera, la maggiorazione TASI già confermata per il 2016 e 2017). A tal proposito si ritiene utile rimandare ai chiarimenti forniti dal DEF con il Comunicato del 16 novembre 2017, in merito al saldo riferito allo scorso periodo d’imposta (precisazioni che possono ritenersi ad oggi traslabili anche sull’anno d’imposta 2018). Dal citato comunicato, il principio fondamentale espresso è che se la delibera 2018 fissa aliquote più alte del 2017 ma comunque più basse del 2015, la delibera può considerarsi efficace (sempreché siano rispettate le condizioni sopra elencate riferite alla data di emanazione e di pubblicazione). Qualora, invece, la delibera 2018 dovesse fissare aliquote più alte del 2015, questa si considererà inefficace nella parte in cui fissa tali aliquote più alte.
I cambiamenti in corso d’anno – Premesso che IMU e TASI sono tributi dovuti in base alla percentuale di possesso ed ai mesi di possesso (conteggiando per intero quello in cui il possesso si sia protratto per più di 15 giorni), in sede di saldo particolare attenzione occorre prestare ad eventuale cambiamenti o eventi che possono essersi verificati dopo l’acconto di giugno.
Un caso frequente potrebbe essere quello del cambio nel possesso e della costituzione di diritti reali di godimento successivamente a giugno scorso. Si pensi all’ipotesi in cui un immobile sia stato venduto con atto notarile il 14 settembre 2018. Il vecchio proprietario, dunque, a giugno scorso avrà versato l’acconto. Ora in sede di saldo dovrà rideterminare l’imposta complessiva considerando come 8 i mesi di possesso (settembre andrà conteggiato in capo al nuovo proprietario) e versare, quindi, la differenza considerando quanto già versato in acconto. Il nuovo proprietario, sarà anch’esso interessato dalla scadenza del saldo (dovrà pagare IMU e TASI con riferimento ai restanti 4 mesi del 2018).
Oppure si consideri il caso di costituzione di usufrutto su un immobile successivamente a giugno scorso. In tale ipotesi, bisogna, infatti, tener presente che dal momento della costituzione del diritto reale di godimento il soggetto passivo del tributo diviene il titolare del diritto stesso.
Altra ipotesi possibile è il cambio di destinazione. Un immobile da abitazione principale potrebbe essere divenuto seconda casa o viceversa. Oppure un terreno da agricolo potrebbe essere divenuto edificabile o viceversa. Un caso particolare potrebbe, ad esempio, essere quello in cui il proprietario di un’area edificabile, abbia iniziato una costruzione di fabbricato a settembre scorso: in tale circostanza occorre tener presente che per i fabbricati in corso di costruzione, infatti, IMU e TASI vanno determinate sul valore dell’area edificabile fino alla data di ultimazione lavori o, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato comincia ad essere utilizzato. Dunque, il contribuente dovrà versare il saldo sull’area edificabile (a giugno sulla citata area avrà versato presumibilmente l’acconto).
E se, dopo l’acconto, il possessore è venuto a mancare? In tal caso la palla passa agli eredi. Infatti, indipendentemente dal momento della presentazione della dichiarazione di successione (che deve avvenire entro 12 mesi dal decesso) e dal momento in cui avviene l’accettazione dell’eredità, la soggettività passiva IMU e TASI passa in capo agli eredi a decorrere dalla data del decesso, ma la condizione fondamentale per essere considerato soggetto passivo è che l’erede “accetti l’eredità”. Più in dettaglio, gli eredi (basta che vi provveda uno solo di essi) dovranno versare IMU e TASI in nome e per conto del de cuius fino alla data de decesso, dopodiché dovranno farlo in nome e per conto proprio in base alla quota di possesso ereditata. Si supponga, ad esempio, il caso del sig. Giuseppe, proprietario al 100% di un fabbricato (che NON è la sua abitazione principale), il quale a giugno scorso ha versato acconto IMU e TASI sul citato immobile. In data 18 settembre 2018, questi decede, lasciando come unici eredi i due figli (i quali vivono e risiedono con le rispettive famiglie in altro fabbricato). Entrambi i figli accettano l’eredità.
Ecco, quindi, che in tale ipotesi, i due eredi devono versare IMU e TASI in nome e per conto del de cuius fino alla data del decesso (considerando che il padre ha già versato l’acconto, quindi, i figli dovranno versare il saldo in nome e per conto del padre per i restanti 3 mesi di possesso, ossia – luglio – settembre). Si tenga presente che è sufficiente che vi provveda solo uno dei due per liberare anche l’altro e che nel compilare l’F24 occorrerà indicare i dati anagrafici del padre, riportare ne campo “coobbligato” il proprio codice fiscale e valorizzare il campo “codice identificativo” con “07”. I due eredi, inoltre, dovranno versare IMU e TASI in nome e per contro proprio a decorrere dall’apertura della successione (coincidente con la data del decesso), ossia per i restanti 3 mesi (ottobre – dicembre).
C’è, poi, la possibilità che in corso d’anno sia mutata la rendita catastale di un immobile. Si consideri, ad esempio, il caso di un immobile che abbia subìto una variazione di rendita catastale con decorrenza 14 luglio 2018. Per tale fabbricato, l’acconto di giugno ovviamente è stato determinato considerando la vecchia rendita catastale. Come ci si dovrà comportare ora in sede di saldo? Al riguardo le cose sono diverse a seconda che la variazione sia avvenuta d’ufficio o su richiesta del contribuente. Nel primo caso, la rendita catastale da prendere come riferimento è sempre quella risultante in catasto al 1° gennaio del periodo d’imposta per il quale si sta liquidando il tributo. Quindi, nel caso in esame, se la variazione è stata d’ufficio, il proprietario del fabbricato, ai fini del calcolo IMU e TASI 2018 anche in sede di saldo, prenderà sempre in considerazione la rendita che risultava in catasto al 1° gennaio 2018. Mentre la nuova rendita accertata sarà presa come riferimento dal 1° gennaio 2019. Nella seconda ipotesi, invece, (ossia in caso di variazione su richiesta del contribuente), i due tributi vanno determinati, con riferimento alla rendita catastale così come risultante in catasto nel corso dell’intero periodo d’imposta (sempre con riferimento ai mesi e considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni). Quindi, se nel caso in questione, la variazione della rendita è stata richiesta dal contribuente (perché ad esempio sono stati fatti dei lavori che hanno comportato la variazione), occorrerà, in sede di saldo, rideterminare IMU e TASI considerando per 6 mesi (gennaio – giugno) la vecchia rendita e per 6 mesi (luglio – dicembre) la nuova rendita.
Bisogna poi considerare eventuali sopraggiunte condizioni che permettono di godere di agevolazioni (abbattimento del 50% della base imponibile per fabbricati dati in comodato tra genitori e figli; agevolazione 50% per quelli dichiarati di interesse storico/artistico oppure inagibili/inabitabili; sconto del 25% per i fabbricati locati a canone concordato, ecc.). A tal proposito, infatti, si tenga presente che l’agevolazione si applica limitatamente ai mesi in cui si sono verificate le condizioni per goderne. Potrebbe essere, quindi, il caso di un immobile ceduto in comodato dal genitore al figlio solo a decorrere dal 14 settembre 2018.
Attenzione, dunque, a queste e ad altre variazioni che potrebbero essersi verificate da luglio ad oggi e che possono avere incidenza sulla determinazione del saldo da versarsi entro il prossimo 17 dicembre.
Con riferimento a quest’ultimo, si ricorda che era da calcolarsi applicando le aliquote in vigore l’anno prima (ossia 2017) ed era pari al 50% dell’importo calcolato. Il saldo va calcolato con le aliquote in vigore per l’anno in corso ed è pari alla differenza tra l’importo determinato e quanto già versato in acconto. Ovviamente, se l’aliquota in sede di saldo è rimasta invariata rispetto a quella dell’acconto, l’importo da versare entro il 17/12 sarà pari al restante 50% dell’importo determinato a giugno.
Le aliquote - Proprio con riferimento alle aliquote da utilizzarsi in sede di saldo, bisogna stare particolarmente attenti, poiché il quadro normativo prevede regole precise da seguire. In pratica, bisogna capire se il comune ha emanato delibera 2018 e se tale delibera può ritenersi efficace. In particolare, a tal fine è necessario che le stesse delibere siano state emanate dal comune (di ubicazione dell’immobile) entro il termine di approvazione del bilancio previsionale (31/03/2018 o 31/07 per i comuni in dissesto finanziario) e pubblicate sul sito istituzionale del MEF entro il 28/10 dello stesso anno. Se una delle due condizioni non è rispettata, le aliquote deliberate per l’anno in corso devono considerarsi inefficaci e, quindi, sia per l’acconto che per il saldo si applicano le aliquote 2017.
Occorre, poi, considerare il blocco dei tributi locali. Anche per quest’anno, infatti, è stato previsto (ad opera della Legge di Bilancio 2018) il blocco della pressione fiscale locale agli stessi livelli del 2015, in base al quale i comuni non possono deliberare aliquote IMU e TASI più elevate rispetto al 2015 (l’unica eccezione è la possibilità di confermare, con apposita delibera, la maggiorazione TASI già confermata per il 2016 e 2017). A tal proposito si ritiene utile rimandare ai chiarimenti forniti dal DEF con il Comunicato del 16 novembre 2017, in merito al saldo riferito allo scorso periodo d’imposta (precisazioni che possono ritenersi ad oggi traslabili anche sull’anno d’imposta 2018). Dal citato comunicato, il principio fondamentale espresso è che se la delibera 2018 fissa aliquote più alte del 2017 ma comunque più basse del 2015, la delibera può considerarsi efficace (sempreché siano rispettate le condizioni sopra elencate riferite alla data di emanazione e di pubblicazione). Qualora, invece, la delibera 2018 dovesse fissare aliquote più alte del 2015, questa si considererà inefficace nella parte in cui fissa tali aliquote più alte.
I cambiamenti in corso d’anno – Premesso che IMU e TASI sono tributi dovuti in base alla percentuale di possesso ed ai mesi di possesso (conteggiando per intero quello in cui il possesso si sia protratto per più di 15 giorni), in sede di saldo particolare attenzione occorre prestare ad eventuale cambiamenti o eventi che possono essersi verificati dopo l’acconto di giugno.
Un caso frequente potrebbe essere quello del cambio nel possesso e della costituzione di diritti reali di godimento successivamente a giugno scorso. Si pensi all’ipotesi in cui un immobile sia stato venduto con atto notarile il 14 settembre 2018. Il vecchio proprietario, dunque, a giugno scorso avrà versato l’acconto. Ora in sede di saldo dovrà rideterminare l’imposta complessiva considerando come 8 i mesi di possesso (settembre andrà conteggiato in capo al nuovo proprietario) e versare, quindi, la differenza considerando quanto già versato in acconto. Il nuovo proprietario, sarà anch’esso interessato dalla scadenza del saldo (dovrà pagare IMU e TASI con riferimento ai restanti 4 mesi del 2018).
Oppure si consideri il caso di costituzione di usufrutto su un immobile successivamente a giugno scorso. In tale ipotesi, bisogna, infatti, tener presente che dal momento della costituzione del diritto reale di godimento il soggetto passivo del tributo diviene il titolare del diritto stesso.
Altra ipotesi possibile è il cambio di destinazione. Un immobile da abitazione principale potrebbe essere divenuto seconda casa o viceversa. Oppure un terreno da agricolo potrebbe essere divenuto edificabile o viceversa. Un caso particolare potrebbe, ad esempio, essere quello in cui il proprietario di un’area edificabile, abbia iniziato una costruzione di fabbricato a settembre scorso: in tale circostanza occorre tener presente che per i fabbricati in corso di costruzione, infatti, IMU e TASI vanno determinate sul valore dell’area edificabile fino alla data di ultimazione lavori o, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato comincia ad essere utilizzato. Dunque, il contribuente dovrà versare il saldo sull’area edificabile (a giugno sulla citata area avrà versato presumibilmente l’acconto).
E se, dopo l’acconto, il possessore è venuto a mancare? In tal caso la palla passa agli eredi. Infatti, indipendentemente dal momento della presentazione della dichiarazione di successione (che deve avvenire entro 12 mesi dal decesso) e dal momento in cui avviene l’accettazione dell’eredità, la soggettività passiva IMU e TASI passa in capo agli eredi a decorrere dalla data del decesso, ma la condizione fondamentale per essere considerato soggetto passivo è che l’erede “accetti l’eredità”. Più in dettaglio, gli eredi (basta che vi provveda uno solo di essi) dovranno versare IMU e TASI in nome e per conto del de cuius fino alla data de decesso, dopodiché dovranno farlo in nome e per conto proprio in base alla quota di possesso ereditata. Si supponga, ad esempio, il caso del sig. Giuseppe, proprietario al 100% di un fabbricato (che NON è la sua abitazione principale), il quale a giugno scorso ha versato acconto IMU e TASI sul citato immobile. In data 18 settembre 2018, questi decede, lasciando come unici eredi i due figli (i quali vivono e risiedono con le rispettive famiglie in altro fabbricato). Entrambi i figli accettano l’eredità.
Ecco, quindi, che in tale ipotesi, i due eredi devono versare IMU e TASI in nome e per conto del de cuius fino alla data del decesso (considerando che il padre ha già versato l’acconto, quindi, i figli dovranno versare il saldo in nome e per conto del padre per i restanti 3 mesi di possesso, ossia – luglio – settembre). Si tenga presente che è sufficiente che vi provveda solo uno dei due per liberare anche l’altro e che nel compilare l’F24 occorrerà indicare i dati anagrafici del padre, riportare ne campo “coobbligato” il proprio codice fiscale e valorizzare il campo “codice identificativo” con “07”. I due eredi, inoltre, dovranno versare IMU e TASI in nome e per contro proprio a decorrere dall’apertura della successione (coincidente con la data del decesso), ossia per i restanti 3 mesi (ottobre – dicembre).
C’è, poi, la possibilità che in corso d’anno sia mutata la rendita catastale di un immobile. Si consideri, ad esempio, il caso di un immobile che abbia subìto una variazione di rendita catastale con decorrenza 14 luglio 2018. Per tale fabbricato, l’acconto di giugno ovviamente è stato determinato considerando la vecchia rendita catastale. Come ci si dovrà comportare ora in sede di saldo? Al riguardo le cose sono diverse a seconda che la variazione sia avvenuta d’ufficio o su richiesta del contribuente. Nel primo caso, la rendita catastale da prendere come riferimento è sempre quella risultante in catasto al 1° gennaio del periodo d’imposta per il quale si sta liquidando il tributo. Quindi, nel caso in esame, se la variazione è stata d’ufficio, il proprietario del fabbricato, ai fini del calcolo IMU e TASI 2018 anche in sede di saldo, prenderà sempre in considerazione la rendita che risultava in catasto al 1° gennaio 2018. Mentre la nuova rendita accertata sarà presa come riferimento dal 1° gennaio 2019. Nella seconda ipotesi, invece, (ossia in caso di variazione su richiesta del contribuente), i due tributi vanno determinati, con riferimento alla rendita catastale così come risultante in catasto nel corso dell’intero periodo d’imposta (sempre con riferimento ai mesi e considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni). Quindi, se nel caso in questione, la variazione della rendita è stata richiesta dal contribuente (perché ad esempio sono stati fatti dei lavori che hanno comportato la variazione), occorrerà, in sede di saldo, rideterminare IMU e TASI considerando per 6 mesi (gennaio – giugno) la vecchia rendita e per 6 mesi (luglio – dicembre) la nuova rendita.
Bisogna poi considerare eventuali sopraggiunte condizioni che permettono di godere di agevolazioni (abbattimento del 50% della base imponibile per fabbricati dati in comodato tra genitori e figli; agevolazione 50% per quelli dichiarati di interesse storico/artistico oppure inagibili/inabitabili; sconto del 25% per i fabbricati locati a canone concordato, ecc.). A tal proposito, infatti, si tenga presente che l’agevolazione si applica limitatamente ai mesi in cui si sono verificate le condizioni per goderne. Potrebbe essere, quindi, il caso di un immobile ceduto in comodato dal genitore al figlio solo a decorrere dal 14 settembre 2018.
Attenzione, dunque, a queste e ad altre variazioni che potrebbero essersi verificate da luglio ad oggi e che possono avere incidenza sulla determinazione del saldo da versarsi entro il prossimo 17 dicembre.